Quem compra um imóvel pode receber uma guia de ITBI calculada sobre valor superior ao preço negociado. Para avaliar essa cobrança, é necessário identificar a base adotada pelo município e o procedimento utilizado para afastar o valor declarado.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113?
A base do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado. Ela não fica vinculada ao valor do IPTU, que também não pode funcionar como piso automático.
O preço informado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o mercado. O município pode questioná-lo, mas deve instaurar processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN. O STJ afastou o arbitramento prévio baseado apenas em valor de referência fixado unilateralmente.
O preço do contrato sempre prevalece?
A presunção não é absoluta. A existência de divergências relevantes pode justificar análise administrativa, com observância das garantias do contribuinte. O precedente não autoriza declarar preço fictício nem dispensa a documentação da operação.
Quais documentos devem ser separados?
Guarde contrato ou escritura, guia de ITBI, memória de cálculo, comprovante de pagamento e eventual decisão administrativa. Documentos sobre estado de conservação e condições particulares da negociação também ajudam a explicar o preço.
Compare os valores efetivamente utilizados: preço da compra, valor cadastral do IPTU e referência municipal são informações distintas. A diferença numérica é o ponto de partida, mas a análise depende da justificativa da cobrança e dos fatos da transmissão.
É possível contestar ou pedir restituição?
As medidas dependem do momento da cobrança, do pagamento e dos prazos aplicáveis. A avaliação deve definir o pedido adequado e os documentos necessários. Não há restituição automática apenas porque a guia supera o preço informado.
Fonte oficial: STJ — Tema 1.113.
Orientação jurídica
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Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende dos documentos e das circunstâncias de cada caso.
