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Financiamento imobiliário atrasado: o que fazer antes do leilão?

Ao perceber dificuldade para pagar o financiamento imobiliário, o primeiro passo é entender a dívida e a fase da cobrança. Esperar pelo edital do leilão pode reduzir as alternativas disponíveis.

Organize a dívida e o orçamento

Solicite demonstrativo atualizado e identifique parcelas, encargos, pagamentos reconhecidos e saldo. Compare o valor pedido com os comprovantes guardados. Prepare um orçamento realista para avaliar propostas sem assumir obrigações que não conseguirá cumprir.

Uma conversa com o credor pode permitir avaliar alternativas contratuais. Peça propostas por escrito e confira entrada, prazo, encargos e custo total. A disponibilidade e as condições dependem do contrato e da instituição.

Recebeu uma intimação?

Guarde o documento completo, registre quando foi recebido e procure análise prontamente. Em contratos com alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 prevê procedimento que pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor e ao leilão. Os prazos e as regras dependem do enquadramento da operação.

Não presuma que uma negociação informal suspendeu o procedimento. Solicite confirmação documental e confira a matrícula atualizada para identificar os atos já registrados.

Depois da consolidação, a situação muda

O pagamento de parcelas atrasadas não deve ser tratado como garantia de recuperação do contrato após a consolidação. É necessário examinar a legislação e a jurisprudência pertinentes, inclusive o Tema 1.288 do STJ, e verificar direitos e valores exigidos na etapa concreta.

O que levar para a análise?

Separe contrato, aditivos, comprovantes, demonstrativo de dívida, matrícula e todas as comunicações. Se houver anúncio de leilão, inclua o edital e as datas. Esses documentos ajudam a comparar negociação, regularização possível e eventual questionamento de irregularidades.

A escolha depende das condições financeiras e dos documentos. Não há promessa de suspensão ou de recuperação do imóvel. Quanto mais clara estiver a fase do procedimento, mais precisa poderá ser a avaliação das alternativas.

Fontes: Lei 9.514/1997; Tema 1.288 do STJ.

Orientação jurídica

A Mendes Santos analisa documentos e alternativas em direito imobiliário e tributário. Atendimento na Avenida Paulista, em São Paulo, e on-line em todo o Brasil. Entre em contato com a equipe para apresentar sua situação.

Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende dos documentos e das circunstâncias de cada caso.

Consolidação da propriedade fiduciária pode ser anulada? O que deve ser analisado

A consolidação da propriedade fiduciária é uma etapa relevante na cobrança de um financiamento imobiliário. Sua validade exige analisar o procedimento e a legislação aplicável, e não apenas saber que existem parcelas atrasadas.

Quais documentos devem ser examinados?

Reúna contrato e aditivos, matrícula completa, demonstrativo da dívida, comprovantes de pagamento e documentos das intimações. Se houver leilão, acrescente edital e comunicações recebidas. A sequência das datas ajuda a identificar qual etapa já ocorreu e quais medidas ainda podem ser avaliadas.

A Lei 9.514/1997 disciplina o procedimento. A regularidade da intimação, os prazos e os registros devem ser conferidos à luz do tipo de operação e da redação legal aplicável. Uma alegação de falha precisa ser sustentada pelos documentos.

O que o Tema 1.288 do STJ esclareceu?

O precedente trata da aplicação das alterações de 2017 ao regime de purgação da mora. Para as situações posteriores à entrada em vigor da Lei 13.465/2017 em que a propriedade já foi consolidada e a mora não foi purgada, o STJ assegura o direito de preferência do artigo 27, § 2º-B, em vez da simples retomada do contrato mediante pagamento do atraso.

O tema também preserva a situação anterior em que consolidação e purgação já constituíam ato jurídico perfeito. A data do contrato, isoladamente, não resolve a questão.

Uma ação suspende o procedimento automaticamente?

A existência de discussão judicial não deve ser confundida com ordem de suspensão. É necessário verificar o que foi pedido e efetivamente decidido. Não há garantia de anulação nem de paralisação do leilão pelo simples ajuizamento.

Ao buscar orientação, apresente todos os documentos e indique as próximas datas conhecidas. A análise deve separar irregularidades comprováveis, possibilidades de negociação e direitos disponíveis em cada etapa.

Fontes: Lei 9.514/1997 e STJ — Tema 1.288.

Orientação jurídica

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Extinção do usufruto gera ITCMD? Entenda a diferença entre novo imposto e parcela diferida

Quando o usufruto termina, uma cobrança de ITCMD pode causar dúvida: surgiu um imposto novo ou ficou uma parcela da doação para pagar? Em São Paulo, a resposta exige recuperar a documentação da operação original.

Extinção e saldo de doação são situações distintas

A Decisão Normativa CAT 3/2010 esclarece que a extinção do usufruto não é hipótese de incidência do ITCMD. Isso não elimina a parcela diferida quando, na doação com reserva de usufruto, o contribuinte optou por recolher apenas sobre dois terços do bem.

Nesse caso, com a consolidação da propriedade plena, o saldo de um terço se refere à doação anterior, e não a um novo fato gerador pela extinção. O valor deve ser devidamente atualizado.

O que conferir na documentação?

Localize a escritura que originou o usufruto, a declaração de ITCMD, todas as guias e os comprovantes. Verifique quem instituiu o direito e em qual negócio ele foi constituído. Não se deve presumir que toda extinção envolve uma doação com pagamento parcial.

Se o imposto foi integralmente recolhido, os comprovantes são essenciais para esclarecer uma eventual exigência. Se houve diferimento, a análise precisa identificar a base original, a atualização e o prazo de pagamento.

Como solicitar a guia do saldo?

A Fazenda paulista disponibiliza no SIPET serviço de emissão de DARE para o imposto diferido. A orientação informa que o fato gerador permanece sendo a doação original e que não é necessário criar uma nova declaração de ITCMD apenas porque o usufruto terminou.

Antes de aceitar ou contestar uma cobrança

Peça a memória de cálculo e identifique exatamente qual valor está sendo exigido. A distinção entre incidência e pagamento diferido evita tanto recolhimento indevido quanto a conclusão equivocada de que um saldo legítimo desapareceu. A providência adequada depende da origem do usufruto e dos pagamentos documentados.

Fontes: DN CAT 3/2010 e SIPET — imposto diferido. Consulta em 08/10/2026.

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Doação com reserva de usufruto: como funciona o ITCMD em São Paulo?

A doação com reserva de usufruto permite organizar a transmissão do patrimônio preservando, nos limites do instrumento, o uso e os rendimentos do bem para o usufrutuário. A escolha exige avaliar efeitos familiares, registrais e tributários.

Como funciona o pagamento do imposto?

A Fazenda de São Paulo informa duas opções: recolher o ITCMD sobre o valor integral na doação ou pagar sobre a nua-propriedade, correspondente a dois terços, e deixar a parcela de um terço para a consolidação da propriedade plena.

Na segunda opção, o saldo é atualizado pela variação da UFESP a partir da base da doação. O adiamento não equivale a isenção. Pagamento fora do prazo após a extinção pode gerar juros e multa.

O que precisa constar no planejamento?

Antes de assinar, separe matrícula atualizada, documentos das partes, informações sobre valor e origem do bem e o objetivo da transferência. Defina como ficarão uso, administração, renda e despesas. A família precisa compreender as consequências práticas da operação.

A reserva de usufruto não torna dispensável analisar a validade da doação ou os direitos dos demais interessados. O instrumento deve ser preparado para a situação concreta, em vez de repetir cláusulas sem avaliar suas consequências.

Como organizar os comprovantes

Guarde escritura, declaração do imposto, guias e comprovantes de recolhimento. Identifique se houve pagamento integral ou diferimento. Essa informação será necessária quando o usufruto terminar e evita tratar uma parcela pendente como um novo tributo.

Além do imposto, a comparação deve incluir despesas notariais e de registro e necessidades futuras do doador. O planejamento patrimonial deve preservar recursos para seu sustento e prever quem ficará responsável por acompanhar o saldo.

Fonte oficial: Fazenda SP — doação com reserva de usufruto. Consulta em 08/10/2026.

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ITBI em imóvel arrematado: qual valor deve servir de base para o imposto?

O custo de um imóvel adquirido em leilão inclui despesas além do lance. Uma delas é o ITBI. Quando a guia considera uma avaliação superior ao preço da arrematação, vale examinar a natureza da aquisição e a jurisprudência aplicável.

O valor da arrematação judicial

Em precedentes sobre leilão judicial, o STJ considera o valor alcançado na arrematação como base do ITBI, em vez da avaliação prévia do bem. A aquisição judicial pode ocorrer por preço inferior ao valor estimado, sem que isso torne a avaliação a base correta do imposto.

O tribunal apresenta essa orientação em sua publicação sobre a jurisprudência do ITBI, com referência ao REsp 1.188.655 e a julgados posteriores. É necessário conferir se a cobrança concreta corresponde ao contexto desses precedentes.

Todo leilão recebe o mesmo tratamento?

A origem da alienação deve ser identificada. Leilão judicial, venda extrajudicial decorrente de garantia fiduciária e negociação privada não devem ser confundidos. O artigo trata especialmente da arrematação judicial; outras hipóteses exigem análise própria.

O que conferir antes de pagar

Separe edital, auto e carta de arrematação, prova do lance, avaliação judicial e guia municipal. Confira o município competente, o fato tributado e a memória de cálculo. A documentação permite explicar por que o preço da aquisição difere de outras avaliações.

Não confunda lance, comissão do leiloeiro, despesas do procedimento e valor usado na guia. A organização desses itens ajuda a estimar o custo total e a formular um eventual questionamento.

Como analisar uma cobrança divergente

Uma diferença de valores pode justificar revisão administrativa ou avaliação de medida judicial, conforme o caso. Se o imposto já foi pago, também devem ser examinados os comprovantes e os prazos. O resultado depende da documentação e do enquadramento da aquisição.

Fonte oficial: STJ — jurisprudência sobre ITBI e arrematação judicial.

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Base de cálculo do ITBI: Município pode cobrar pelo valor de referência?

Quem compra um imóvel pode receber uma guia de ITBI calculada sobre valor superior ao preço negociado. Para avaliar essa cobrança, é necessário identificar a base adotada pelo município e o procedimento utilizado para afastar o valor declarado.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113?

A base do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado. Ela não fica vinculada ao valor do IPTU, que também não pode funcionar como piso automático.

O preço informado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o mercado. O município pode questioná-lo, mas deve instaurar processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN. O STJ afastou o arbitramento prévio baseado apenas em valor de referência fixado unilateralmente.

O preço do contrato sempre prevalece?

A presunção não é absoluta. A existência de divergências relevantes pode justificar análise administrativa, com observância das garantias do contribuinte. O precedente não autoriza declarar preço fictício nem dispensa a documentação da operação.

Quais documentos devem ser separados?

Guarde contrato ou escritura, guia de ITBI, memória de cálculo, comprovante de pagamento e eventual decisão administrativa. Documentos sobre estado de conservação e condições particulares da negociação também ajudam a explicar o preço.

Compare os valores efetivamente utilizados: preço da compra, valor cadastral do IPTU e referência municipal são informações distintas. A diferença numérica é o ponto de partida, mas a análise depende da justificativa da cobrança e dos fatos da transmissão.

É possível contestar ou pedir restituição?

As medidas dependem do momento da cobrança, do pagamento e dos prazos aplicáveis. A avaliação deve definir o pedido adequado e os documentos necessários. Não há restituição automática apenas porque a guia supera o preço informado.

Fonte oficial: STJ — Tema 1.113.

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ITCMD em 2027: o que já mudou e o que ainda depende de São Paulo

O planejamento de heranças e doações para 2027 exige distinguir normas nacionais, legislação paulista e projetos de lei. Uma proposta de mudança não autoriza tratar uma nova alíquota como se já estivesse em vigor.

O que mudou na legislação nacional?

A Lei Complementar 227/2026 estabeleceu normas gerais do ITCMD. Seu artigo 156 prevê progressividade conforme o valor do quinhão, legado ou doação e respeito ao limite fixado pelo Senado. As faixas aplicáveis precisam ser verificadas na legislação estadual ou distrital.

A referência a 2027 na lei não significa que todo o regime do ITCMD só comece nesse ano. O artigo 182 diferencia as datas de produção de efeitos. Por isso, cada dispositivo deve ser lido com sua regra de vigência.

Qual é a regra informada em São Paulo?

Na consulta de 8 de outubro de 2026, a orientação oficial da Fazenda paulista continuava indicando alíquota de 4%. O cálculo considera a base correspondente aos bens e direitos transmitidos, observadas as hipóteses legais de isenção.

O PL 409/2025 da Assembleia Legislativa propõe alíquotas progressivas. Texto de projeto e parecer de comissão não substituem uma lei publicada. A legislação e a tramitação precisam ser conferidas novamente na data da operação.

Como planejar sem antecipar conclusões

Organize a relação patrimonial, os beneficiários, as matrículas e os valores dos bens. Compare custos de escritura, registro e tributos, além dos efeitos familiares da doação. Transferir patrimônio é uma decisão que envolve controle, renda e necessidades futuras de quem doa.

Evite decidir apenas por notícias sobre um possível aumento. A análise deve indicar qual regra é vigente, qual mudança ainda depende de aprovação e em que data cada medida poderia produzir efeitos.

Fontes: LC 227/2026; Fazenda SP — cálculo do ITCMD; Alesp — PL 409/2025. Consulta em 08/10/2026.

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Holding imobiliária paga ITBI na integralização de imóveis? STF retoma julgamento sobre imunidade

Transferir imóveis para uma holding exige avaliar o ITBI antes de assinar os documentos. A imunidade na integralização do capital social está no centro do Tema 1.348 do Supremo Tribunal Federal, especialmente quando a empresa atua na compra, venda ou locação de imóveis.

Qual é a situação do julgamento?

Na consulta oficial de 8 de outubro de 2026, o processo ainda não tinha julgamento concluído. Após pedido de vista, a continuação estava agendada para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro. Há votos em sentidos diferentes; um voto favorável não equivale a uma tese definitiva.

O que está em discussão?

O STF analisa se a atividade imobiliária preponderante impede a imunidade na transferência destinada à realização do capital. A controvérsia não elimina outros pontos da operação: valor efetivamente integralizado, documentação societária e eventual simulação precisam ser examinados.

O Tema 796 também deve ser considerado: a imunidade não alcança o valor que ultrapassa o capital social a integralizar. A existência de uma holding, por si só, não assegura ausência de imposto.

Como preparar a operação

Reúna as matrículas, os valores de aquisição, o contrato social, o plano de integralização e as regras do município onde fica cada imóvel. Faça uma estimativa dos custos tributários, registrais e contábeis. Essa análise ajuda a comparar a sociedade com alternativas de organização patrimonial.

Antes de decidir, esclareça a finalidade da estrutura: administração, governança familiar e novos investimentos devem ser avaliados junto com os custos. Não é prudente fundamentar a operação exclusivamente na expectativa de um resultado judicial ainda pendente.

Fonte oficial: STF — Tema 1.348. Consulta em 08/10/2026.

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Parar de pagar o financiamento do imóvel: Rony Mendes Santos explica ao Terra

Rony Mendes Santos em reportagem do Terra sobre os riscos de parar de pagar o financiamento do imóvel.

Rony Mendes Santos foi ouvido pelo Terra em reportagem publicada em 10 de setembro de 2025 sobre as consequências de deixar de pagar um financiamento imobiliário. A pauta partiu de uma declaração de Romeu Tuma Júnior, então presidente do Conselho Deliberativo do Corinthians, sobre a dívida da arena do clube.

Para quem financia a própria moradia, a questão exige cuidado: a dificuldade de pagar as parcelas pode colocar o imóvel em risco. A participação do advogado tratou das consequências da inadimplência e das alternativas que merecem avaliação antes do leilão.

Rony Mendes Santos na reportagem do Terra

O portal destacou a importância de buscar orientação diante da perda de renda e de avaliar caminhos como negociação com o banco, uso do FGTS quando permitido e eventual venda ou transferência do financiamento. Cada possibilidade depende dos requisitos aplicáveis e da situação do contrato.

Leia a reportagem completa no Terra. Publicação original: Redação Terra, 10/09/2025.

O que acontece com o financiamento em atraso?

Nos contratos com alienação fiduciária, o próprio imóvel garante a dívida. A Lei nº 9.514/1997 disciplina a intimação para regularizar o débito e, se os requisitos forem atendidos, a consolidação da propriedade em nome do credor e o leilão. Financiamentos para aquisição ou construção da moradia do devedor têm regras específicas no artigo 26-A.

A quantidade de parcelas vencidas não deve ser tratada como um prazo seguro para agir. É necessário conferir o contrato, as comunicações recebidas e a fase do procedimento.

Há devolução dos valores pagos após o leilão?

Não há devolução automática de todas as parcelas. O artigo 27, § 4º, prevê a entrega do saldo que eventualmente sobrar da venda, depois de descontados a dívida, as despesas e os encargos legais, no prazo de cinco dias. Se não houver excedente, essa regra não gera valor a restituir.

Quais documentos ajudam na análise?

Separe contrato, demonstrativo atualizado da dívida, comprovantes de pagamento, matrícula do imóvel e todas as intimações e comunicações do banco ou do cartório. Se já houver leilão marcado, inclua o edital e as datas previstas.

A Mendes Santos atua em Direito Imobiliário, com atendimento em São Paulo e on-line em todo o Brasil. Entre em contato para avaliação dos documentos.

Este texto registra uma participação na imprensa e apresenta esclarecimentos gerais. A medida adequada depende do contrato, dos documentos, das datas e das circunstâncias de cada caso.

Referências

Terra — reportagem original e Lei nº 9.514/1997 — artigos 26, 26-A e 27.

Erro no edital pode anular o leilão de um imóvel? STJ analisou descrição incorreta

Card da Mendes Santos sobre decisão do STJ que anulou arrematação por descrição incorreta do imóvel no edital do leilão.

O edital de um leilão imobiliário precisa permitir que o interessado compreenda o bem oferecido. Uma descrição incompleta pode prejudicar tanto o proprietário quanto quem pretende arrematar.

Em decisão divulgada em outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça examinou um leilão extrajudicial no qual o imóvel foi anunciado como terreno, apesar da construção existente. O caso mostra por que comparar edital, matrícula e situação física merece atenção.

O que foi discutido no STJ?

No REsp 2.167.979/PB, julgado em 9 de setembro de 2025, a Terceira Turma considerou que o edital deve acompanhar as características do imóvel na época da venda. A descrição do contrato de alienação fiduciária não determina, por si só, o que deve constar no anúncio do leilão.

Contrato e edital são elaborados em contextos diferentes. Uma obra ou benfeitoria relevante pode modificar o bem e a avaliação que os possíveis compradores fazem antes de apresentar lances.

Por que a arrematação foi anulada naquele caso?

A omissão da construção foi relevante para o resultado da venda. Segundo o relato oficial do tribunal, o imóvel foi arrematado por apenas 23% do valor avaliado. A corte identificou prejuízo ao devedor, invalidou a arrematação e determinou outro leilão com a descrição adequada.

Esse resultado dependeu das circunstâncias comprovadas no processo. O precedente não significa que qualquer erro de digitação ou divergência pequena provoque automaticamente a nulidade da venda.

A construção precisa constar na matrícula?

No caso julgado, a falta de averbação da construção foi um dos argumentos utilizados para manter a descrição como terreno. O STJ, entretanto, exigiu que o edital acompanhasse a realidade do bem. Isso não elimina a necessidade de avaliar sua regularidade registral e urbanística.

A análise deve tratar separadamente a adequação do edital, a avaliação econômica e as providências de regularização. Uma informação útil para os interessados não substitui os registros exigidos pela legislação.

Quais documentos comparar antes de um leilão?

Reúna edital, matrícula atualizada, contrato relacionado à garantia, avaliação e documentos que demonstrem as características do imóvel. Fotografias, plantas e registros de obras podem ajudar a identificar divergências. Também confira ocupação, ônus, condições de pagamento e regras da venda.

Para quem já teve o imóvel leiloado, é necessário reconstruir as datas e o procedimento, além de verificar a relevância do erro e o prejuízo demonstrável. As regras aplicáveis dependem da natureza do leilão e do momento dos atos.

Identificou uma divergência no edital?

A Mendes Santos atua na análise de leilões, alienação fiduciária e documentação imobiliária. Conheça nossa atuação em Direito Imobiliário. Atendimento em São Paulo e on-line em todo o Brasil.

Entre em contato pelo WhatsApp ou acesse nossa página de contato para avaliação dos documentos.

Conteúdo informativo. A possibilidade de suspensão ou anulação depende dos fatos, documentos, prazos e fundamentos de cada caso, sem garantia de resultado.

Fontes oficiais

STJ — notícia sobre o REsp 2.167.979/PB; Informativo de Jurisprudência 867.