Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:
- Dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
- Descrição detalhada do imóvel;
- Valor e periodicidade do reajuste;
- Termo vistoria do imóvel;
- Termo de vistoria.
O termo de vistoria é o documento que atesta e especifica as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é parte fundamental do processo de aluguel.
A lei do inquilinato não determina que o locador realize a vistoria no imóvel. Entretanto, é relevante que ela seja realizada. Quando a vistoria é feita antes do aluguel ela pode servir como ferramenta jurídica, protegendo o locatário e o locador.
Esse processo é muito importante na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, ou seja, em bom estado.
O termo de vistoria deve ser completo e detalhado, contendo fotos e descrições específicas de cada cômodo e gerando uma relação completa do imóvel. O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.
Garantias que podem ser exigidas
A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo.
Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.
Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).
Fiador
A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras.
Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador, que assume a responsabilidade.
Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.
Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias.
Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.
Seguro-fiança
Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.
Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. Este valor, geralmente, é equivalente a um aluguel a mais por ano. É bom prestar atenção se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia.
O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.
Caução
Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.
Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.
No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.
Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.
O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.
