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Como calcular o valor dos imóveis no inventário?

O valor de um imóvel para fins de inventário deve ser baseado no valor venal do IPTU. O processo de avaliação leva em consideração critérios de nível mercadológico e técnico, que podem ser definidos pelo banco, imobiliária ou proprietário do bem.

Os laudos são emitidos por arquitetos e engenheiros, que avaliam características bem específicas, como a quantidade de cômodos, metragem da unidade, idade, conservação do imóvel, zoneamento da área e questões de localização, como acesso ao transporte, etc.

As condições da rua também são avaliadas: iluminação, asfalto, energia elétrica e distribuição de gás. O comércio, vias de acesso, opções de lazer e segurança são elementos que com toda certeza valorizam o patrimônio. O formato do terreno também são pontos estudados.

Os avaliadores costumam usar essas informações para base comparativa com outras unidades da região, no intuito de compor o preço do imóvel em questão. Lembrando que uma avaliação bem feita aumenta consideravelmente a chance de um imóvel ser negociado em menos tempo.

Inclusive, comprar um imóvel em inventário pode parecer um negócio bem vantajoso. Normalmente, os preços são bastante atrativos e costumam ter um valor de até 25% abaixo da avaliação do imóvel no mercado. Isso porque os herdeiros não conseguem cobrir as despesas do inventário ou preferem dividir o dinheiro entre eles.

Manter o imóvel no nome do falecido pode trazer alguns problemas, pois praticamente todas as ações que venham a ser realizadas no imóvel (construção, reforma, aluguel e venda), precisam da assinatura do proprietário. Imóveis em inventário podem ser financiados e penhorados, mas tudo precisa ser feito com o máximo de cuidado.

Lembrando que, para fazer um inventário de imóveis o primeiro requisito é que o interessado tenha um bom advogado, que ofereça as orientações necessárias, já que o procedimento não é uma tarefa simples para ser feito sozinho.

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Quanto tempo demora o inventário de uma herança?

Via de regra, o inventário é processado através de uma ação judicial, porém, se não existir testamento, se todos os herdeiros tiverem capacidade civil e estiverem de comum acordo no que se refere aos termos da partilha de bens, o documento poderá ser processado através de uma escritura pública. Em qualquer uma dessas formas, será sempre necessária a presença de um advogado ou de um defensor público.

O processo de inventário deve ser aberto no prazo de 60 dias, a contar da data do falecimento. Caso tal prazo não seja devidamente respeitado, o estado instituirá uma multa pelo atraso. Os inventários processados através de escritura pública são bem mais rápidos do que os que são processados por ação judicial.

Na primeira hipótese, o tempo entre a abertura e o encerramento do processo é de três a seis meses, enquanto o inventário judicial oscila entre um a três anos, devido à divergência entre os herdeiros no que se refere a partilha, avaliação dos bens e pagamento de impostos.

Lembrando que, quando não são preenchidos os requisitos que permitem o inventário extrajudicial, o judicial torna-se, automaticamente, obrigatório.

A partir daí, considerando-se que o processo judicial costuma ser burocrático e, consequentemente, demorado, é necessário saber que existem duas modalidades de inventário judicial que podem prever mais rapidez ao procedimento.

Na primeira modalidade, havendo consenso entre os herdeiros (no que se refere à partilha de bens do falecido), aliado ao fato de que todos os herdeiros sejam capazes nos termos da lei, o processo de inventário com certeza será processado de forma bem mais rápida, mesmo sendo por meio judicial. É o chamado arrolamento de bens.

Inclusive, essa modalidade torna-se mais rápida do que o inventário comum, já que existe a antecipação de algumas fases do processo e as discussões entre os herdeiros não existem, já que houve consenso.

A segunda modalidade ocorre quando, mesmo que não haja consenso, o patrimônio inventariado não ultrapasse o teto de mil salários mínimos. Em outras palavras, sempre que o patrimônio deixado não extrapole o valor máximo de aproximadamente um milhão de reais, poderá ser pleiteado o ‘procedimento sumário de inventário’, o que garantirá uma partilha mais rápida entre os herdeiros.

Para acelerar o processo de inventário, a família pode, antes da contratação de um advogado, verificar o acervo patrimonial (bens, direitos e dívidas), e a situação de cada bem que o falecido deixou. É de suma importância também apurar se há a existência de testamento feito em vida.

Como fazer o inventário para receber uma herança?

Uma transmissão patrimonial só ocorre quando é aberto o inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial. Para evitar multas, é necessário que o inventário seja solicitado no prazo de 60 dias e esse procedimento deve ser feito por alguém que tenha legitimidade para isso.

A legitimidade para abertura de um inventário pode ser atribuída a uma série de indivíduos em certas circunstâncias – mais precisamente, a lei determina nove. A preferência para solicitar esse requerimento é da pessoa que já está na posse e administração do patrimônio, segundo o Código do Processo Civil.

Em resumo, a pessoa que já tem o papel de administrar os bens do indivíduo falecido pode requerer o inventário, devendo fazer isto em até 60 dias após a morte. Um exemplo prático dessa realidade são os viúvos. Pessoas que perdem o companheiro e já estão sob ‘posse’ daquele patrimônio, pois já viviam no local.

Por via de regra, o primeiro valor a ser pago em um inventário é o do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD. O valor é pago sobre o total de bens (não apenas sobre o capital líquido) e varia de uma unidade federativa para outra. No Distrito Federal e em São Paulo, por exemplo, esse imposto é de 4%.

Logo, sempre que um bem é repassado para outra pessoa (o que é diferente de uma venda), o ITCMD vai incidir sobre o valor do bem ou direito transmitido. Esse imposto possui uma função fiscal e tem como finalidade arrecadar recursos para os Estados.

Além do repasse de bens, ele será cobrado por causa-mortis, ou seja, quando há a morte de alguém com inventário de bens a serem distribuídos para os herdeiros. O ITCMD é devido sobre praticamente todos os bens do inventário. Trata-se de um imposto estadual com alíquota máxima de 8%, mas cada estado possui diferentes tabelas a respeito dessa alíquota.

Além disso, é obrigatória também a contratação de um advogado para a realização de todo procedimento de inventário. O custo é acertado diretamente com o profissional e geralmente é cobrado de 2% a 15% da soma dos bens.

Como dividir herança entre cônjuges e filhos do falecido?

Antes de tudo, é necessário ter conhecimento se os pais eram casados pelo regime de comunhão universal de bens ou comunhão parcial de bens, pois a depender do regime (e de como o falecido adquiriu os imóveis), o cônjuge terá direito a metade dos bens, em razão do término do casamento por motivo de morte.

De acordo com a lei, o cônjuge sobrevivente casado pelo regime de comunhão universal de bens não será herdeiro do cônjuge falecido, caso haja concorrência com descendentes, que são os filhos e netos, enquanto o cônjuge sobrevivente casado pelo regime de comunhão parcial de bens será herdeiro do cônjuge falecido, somente quanto aos bens particulares (adquiridos de forma gratuita, por sucessão ou doação, durante o período de casamento), se houver concorrência com descendentes.

Parece complicado de entender, mas vamos ao exemplo: Seu pai faleceu, sua mãe está viva e você tem sete irmãos. Se seus pais fossem casados pelo regime da comunhão parcial de bens (que todo patrimônio deixado pelo seu pai fosse composto por bens imóveis adquiridos onerosamente após o casamento) e que seu pai não tivesse deixado testamento válido, a partilha seria assim: sua mãe receberia 50% de todo o patrimônio à título de meação e cada um dos oito filhos receberia 6,25% do patrimônio.

Essa seria uma sucessão legítima, quando os bens são distribuídos aos herdeiros necessários de seu pai. Porém, seguindo ainda o mesmo exemplo, se os seus pais fossem casados pelo regime da comunhão parcial de bens (todo patrimônio do seu pai fosse composto por bens imóveis adquiridos onerosamente após o casamento e o seu pai tivesse deixado um testamento válido beneficiando um amigo distante com toda sua parte disponível), a partilha seria de 50% de todo o patrimônio do seu pai para a sua mãe, o amigo receberia 25% e o restante da herança, que corresponde a 25% de todo o patrimônio deixado pelo falecido, seria destinado aos oito filhos.

A depender do caso, a partilha pode variar bastante, especialmente se o falecido tiver deixado algum testamento, meio que o proprietário do patrimônio pode destiná-lo a quem bem entender. Cada caso precisa ser avaliado de forma criteriosa e cuidadosa, para que não haja erros, prejuízos e desgastes familiares.

Qual a diferença entre espólio e herança?

De forma simples, herança é o conjunto de bens, direitos e deveres que alguém deixa ao falecer. Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por uma pessoa após seu falecimento. Já inventário é a lista dos bens que foram deixados pelo falecido.

Espólio

Os bens e direitos a serem incluídos no espólio compreendem, mas não se limitam a imóveis, veículos, ações, aplicações financeiras, saldos em contas bancárias, obras de arte, títulos de clubes, poupanças, cheques, notas promissórias, etc. Portanto, é todo o seu patrimônio a ser herdado pelos beneficiários. As obrigações são as dívidas deixadas pelo falecido e os direitos são os prováveis créditos a serem recebidos.

O espólio deve ser declarado à receita caso se enquadre nas regras preestabelecidas. A declaração de espólio é de responsabilidade do inventariante, intitulado pelos herdeiros ou pelo juiz encarregado pelo processo de inventário.

Nesses casos, geralmente, o inventariante é um cônjuge ou um dos filhos do falecido. Ele é quem representará o espólio, até o final do inventário e a separação dos bens. Sobre as declarações do espólio, existem três tipos:

1 – Declaração de espólio inicial

Refere-se ao ano-calendário do falecimento do contribuinte, a qual deve ser apresentada pelo inventariante no ano seguinte à perda do contribuinte. Portanto, se o falecimento tiver ocorrido em 2018, a entrega da declaração de espólio deve ser feita em 2019 e dentro da data estipulada pela Receita Federal.

Inclusive, é preciso estar atento a esse prazo, que é de 60 dias após o falecimento, pois o atraso pode acarretar em multas e outras complicações. Lembrando que essa declaração é feita como se a pessoa ainda estivesse viva.

2 – Declaração de espólio intermediária

Deve ser desempenhada nos anos-calendário seguintes à morte do contribuinte, sendo necessária até que o inventário e a divisão de bens entre os beneficiados sejam finalizados. Ambos só precisam ser entregues à Receita Federal se o espólio ou o ex-contribuinte se encaixar em pelo menos um dos requisitos de obrigatoriedade do Imposto de Renda.

3 – Declaração de espólio final

É referente ao ano-calendário em que ocorre o término do inventário, juntamente à decisão judicial para a separação de bens. Logo, se o inventário foi finalizado em 2018, é necessário que o inventariante faça a declaração final em 2019, para dar como encerrada a vida fiscal do contribuinte falecido. O documento só é exigido quando há bens a inventariar. É necessário fazer o levantamento dos bens e rendimentos que o falecido tinha e a porcentagem que será destinada a cada herdeiro.

Herança

O conceito de herdeiro inclui apenas aqueles que total ou parcialmente o patrimônio do falecido. O herdeiro sempre recebe uma porcentagem relativa ao total dos direitos e obrigações deixadas pelo morto.

É fundamental diferenciar herdeiro de legatário, que é uma pessoa próxima ao autor da herança a receber um bem ou um conjunto específico de bens por força de um ato de disposição de vontade, o testamento.

Nesse processo, algo muito importante a ser considerado é a preservação dos direitos dos incapazes no momento da partilha dos bens. São as crianças, pessoas com doenças mentais e outros que não tem capacidade de se manifestar e defender seus direitos. Além disso, é importante esclarecer que os herdeiros também ficam com as dívidas do falecido.

As dívidas devem ser pagas com o próprio bem deixado pela pessoa que morreu, mesmo que o valor da dívida seja bem mais alto que o do bem. Nesses casos, os herdeiros não vão precisar pagar a diferença, mas precisam ter em mente de que também não vão ficar com nada, já que os bens já foram utilizados para o pagamento das dívidas.

A partilha de bens pode ser feita de três maneiras: Quando não há testamento e todos os herdeiros estão de comum acordo sobre a partilha; Não há testamento e a partilha não pode ser feita de comum acordo; ou, simplesmente, quando há testamento.

Em qualquer um dos casos, um advogado especialista na área poderá defender os interesses de cada herdeiro, de modo a evitar desgastes emocionais e complicações financeiras.

Quem pode assinar o termo de inventariante para abrir o inventário?

Quando um indivíduo vai a óbito, inicia-se a sucessão, que consiste na obtenção do patrimônio deixados por ele, por parte daqueles que são seus herdeiros, sejam eles legítimos ou testamentários. Essa transmissão patrimonial só ocorre quando é aberto o inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial.

Para evitar multas, é necessário que o inventário seja solicitado no prazo de 60 dias em um procedimento que deve ser feito por alguém que tenha legitimidade para isso.

Porém, se houver necessidade, qualquer legitimado concorrente pode dar início à abertura. Trata-se de pessoas que possuem legitimidade para requerer inventário, a despeito de já existir pessoas em posse dos bens, mas ainda não tenha tido a iniciativa de ‘correr’ atrás.

A legitimidade concorrente pode envolver o cônjuge ou companheiro supéstite (viúvo ou viúva), o herdeiro, o legatário (para quem o bem foi deixado por meio de testamento), o testamenteiro (pessoa a quem o testador deixa responsável para cumprir as suas últimas vontades), o cessionário do herdeiro ou do legatário (alguém que também pode ser beneficiado), o Ministério Público, caso haja herdeiros incapazes, a Fazenda Pública, quando tiver interesse, etc.

Como a herança deve ser dividida entre os irmãos?

Se o falecido não deixou ascendentes, descendentes, cônjuge, nem companheiro, os parentes colaterais são chamados a herdar a totalidade dos bens. Parentes colaterais são aqueles que têm um ancestral comum, mas que não são descendentes ou ascendentes entre si, ou seja, irmãos, tios, sobrinhos, primos-irmãos, tios-avós ou sobrinhos-netos.

Caso o falecido possua irmãos ou meio irmãos, cada meio-irmão herdará a metade do que couber a cada irmão. Por exemplo, em um patrimônio de cento e vinte mil reais, o meio irmão herda quarenta mil reais e o irmão oitenta mil reais. O irmão vai herdar duas vezes e o meio irmão, apenas X. Lembrando que, quando falamos em ‘meio-irmão’, nos referimos ao irmão unilateral, que tem apenas um dos pais em comum.

É importante ter em mente, quando tratamos de herança de filhos fora do casamento, que existem algumas particularidades quanto à partilha dos bens. Isto porque os filhos do falecido somente herdam o patrimônio daquele que faleceu.

Sendo assim, a identificação e separação do patrimônio deve sempre partir da análise do regime de bens em que o falecido era casado ou mantinha união estável, ou seja, os filhos fora do casamento tem seus direitos restringidos à parte equivalente ao pai/mãe sem riscos para a madrasta (padrasto) ou companheira (o) do falecido.

Para dividir os bens entre os filhos de casamentos diferentes, a sucessão é estabelecida segundo uma ordem preferencial de classes de herdeiros. Conforme a lei, tanto os filhos quanto o cônjuge sobrevivente são herdeiros em primeira classe.

Os filhos participam da sucessão dos pais obrigatoriamente, pouco importando se são frutos do primeiro casamento, segundo ou terceiro, ou de uma relação fora do casamento. Aliás, eventual discriminação é expressamente vedada pela Constituição Federal.

Sobre os bens comuns, a esposa receberá 50%. Os filhos dividirão a herança já sendo retirada a parte da esposa, em igual porção (¼ para cada filho).

A partilha é feita por cabeça, de acordo com as pessoas aptas a herdar. Se só existirem filhos, cada um deles receberá a mesma parte do patrimônio. Se houve cônjuge, ele normalmente tem direito à metade do patrimônio do casal, a depender do regime patrimonial do casamento (comunhão total ou parcial de bens, separação total, etc). Consulte um especialista e conheça os seus direitos!

Como dividir a herança com comunhão parcial de bens?

A atenção na partilha dos bens após a separação é essencial para vencer uma etapa complicada da vida, sem maiores desgastes ou decepções. A partilha de bens, em geral, estabelecida em acordos pré-nupciais, é uma ferramenta importante para que nenhuma das partes seja prejudicada. O regime de bens mais comum no Brasil é a comunhão parcial de bens.

Comunhão parcial de bens significa o compartilhamento em igual proporção de um mesmo patrimônio adquirido após a celebração do casamento civil. Desse modo, todos os bens adquiridos durante a união pertencerão aos dois, não importando quem comprou ou no nome de quem foi registrado.

Sendo assim, torna-se irrelevante a efetiva contribuição financeira de cada cônjuge para a formação do patrimônio, considera-se a colaboração mútua.

Com o fim do casamento, os bens adquiridos na constância da sociedade conjugal serão partilhados em igual proporção (50% para cada um), ainda que a contribuição dos cônjuges para a aquisição de determinado patrimônio seja desigual (um tenha pago a mais que o outro ou um dos dois tenha feito a compra total sozinho). Lembrando que o patrimônio que cada um possuía antes de casar é totalmente preservado, permanecendo na propriedade exclusiva do titular.

No momento de formalizar o divórcio e a partilha de bens, muitos casais envolvem-se em demorados litígios devido às dúvidas e divergências que surgem acerca dos direitos relacionados ao patrimônio comum e a proporção que deve ficar com cada um dos cônjuges. Portanto, para esclarecimento, existem:

A valorização do bem particular: A valorização natural do patrimônio é tida como bem particular, ou seja, não é partilhável;

Benfeitorias nos bens particulares: Comunicam-se todos os tipos de benfeitorias (obras ou despesas feitas em bens já existentes), necessárias, úteis ou voluptárias (que não aumentam o uso habitual do bem). O acréscimo no patrimônio individual é resultado do emprego dos recursos do casal ou do esforço comum;

Frutos dos bens particulares: Os frutos dos bens comuns ou particulares de cada cônjuge, percebido na constância do casamento são partilháveis. Por exemplo, aluguéis, rendas e juros de capital aplicado, ainda que oriundos de bens exclusivos, integram a massa patrimonial comum;

Bens de uso pessoal: Em regra, não se comunicam os bens destinados ao uso particular de cada cônjuge. Livros, roupas, sapatos, relógios, jóias, bicicletas, computador, celular, todos os bens que se vincularem a necessidade pessoal do seu titular não são de necessidade exclusiva. Já os objetos adquiridos durante o casamento e que tenham significativo conteúdo econômico, relevantes diante de toda a massa patrimonial comum, serão partilháveis (jóias, automóveis, etc);

Bens recebidos por herança ou doação: Os bens adquiridos por doação ou herança hereditária não são partilhados com o outro cônjuge. No entanto, se o bem for vendido e com o recurso da venda for adquirido outro patrimônio (sem nenhuma ressalva em relação à origem do dinheiro), o bem passará a integrar a massa patrimonial comum.

O regime de bens é fator determinante da legitimação sucessória e influencia diretamente na transmissão da herança. Ocorrendo a morte de um dos cônjuges, o outro poderá participar da herança do falecido, dependendo do regime de bens vigente durante o casamento.

Quando casados sob o regime da comunhão parcial de bens, o cônjuge sobrevivente herdará tão-somente se o falecido houver deixado bens particulares, que foram adquiridos antes do casamento. Para que não haja desgastes emocionais e prejuízos financeiros, escolha um bom advogado especialista na área. Ele poderá te auxiliar em todo o processo.

Partilha de bens no divórcio

Como fazer para pagar menos impostos na partilha de bens? Dividir os bens na hora do divórcio pode ser feito sem precisar pagar nenhum imposto.

O fim da união de um casal pode sair muito caro caso não haja acordo entre as partes quanto à partilha dos bens (veículos, casa etc). Quando há este desentendimento, é necessário ir para via judicial, que envolve os custos processuais e pagamento de honorários de advogados (um para cada), que podem variar de acordo com o valor do patrimônio ou conforme a hora trabalhada.

Além disso, quando a divisão de bens não é feita por igual, também é necessário pagar impostos como o ITBI e ITCMD, que são cobrados sobre a transmissão do patrimônio.

Como fazer divisão dos bens após o divórcio?

Ao tratar da partilha de bens comuns, os ex-companheiros têm o direito de decidir se dividirão o patrimônio comum de forma igualitária e quais bens serão transmitidos a cada parte.

Um casal que possui um imóvel e aplicações financeiras de igual valor, por exemplo, pode partilhar seus bens de modo que uma das partes fique completamente com o imóvel e, a outra, com as aplicações financeiras.

É ilegal cobrar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) durante a partilha de bens imóveis. Após o divórcio, o ITBI precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro.

Os contribuintes não devem ser obrigados a pagar o ITBI para que possam atualizar o registro do imóvel, muito menos receber do município onde moram uma cobrança do imposto.

As leis municipais que preveem o recolhimento utilizam como base o artigo 2017 do Código Civil. Segundo ele, “no partilhar os bens, é preciso observar quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível”. Essas cobranças, porém, têm sido derrubadas pela Justiça.

O problema é que as autoridades fiscais de alguns municípios (de São Paulo, por exemplo), entendem que a transferência de bens imóveis ao ex-companheiro (na situação mencionada acima) seria como se um dos dois estivesse vendendo uma parte do imóvel ao outro. Por causa disso, por vezes, existe a exigência da cobrança do ITBI sobre a partilha.

Em alguns casos, os contribuintes chegam a ser impedidos de proceder com alterações no registro de imóveis se não comprovarem o recolhimento do imposto. Situação considerada ilegal, já que o ITBI já que o imposto é cobrado apenas sobre a transmissão a ser paga de bens imóveis.

Pagamento de ITCMD após divórcio e partilha de bens

Após o divórcio, será necessário pagar o ITCMD apenas se houver doação de bens de uma parte à outra. Já o ITBI, precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro.

Em relação ao Imposto de Renda, se houver venda de algum dos bens, as partes poderão ter que pagar 15% de tributação sobre o ganho de capital. Isso acontece apenas se o valor da venda de um imóvel, por exemplo, não for utilizada para comprar outro, o que representa um aumento no patrimônio da pessoa física.

Há ainda custos com o novo registro de imóveis se houver a transferência do bem e, se houver transferência de uma empresa, é necessário pagar um valor à Junta Comercial do Estado.