Quem deve pagar pelos reparos dos problemas encontrados no imóvel novo?
A situação é bastante comum: você compra um imóvel, parece tudo perfeito mas, ao se mudar, começa a perceber uma série de problemas hidráulicos e elétricos.
A responsabilidade legal por consertar esses problemas é da construtora. Ela tem que ser notificada sobre o problema que deve ser resolvido.
O prazo para reclamar de defeitos aparentes, como vazamentos e infiltrações, é até 90 dias da compra ou após a detecção da falha. Já para problemas estruturais, a garantia do comprador é de 5 anos.
Para entender melhor quais são os seus direitos ou tenha alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com um dos nossos profissionais especializados, será um prazer orientá-lo.
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ITCMD: como calcular, pagar menos ou ser isento do imposto
Ao receber uma doação ou herança, você precisa pagar o Imposto de Transmissão e Doação (ITCMD). A Lei estadual 10.705/2000 define a base de cálculo para o pagamento do imposto em São Paulo:
Valor base de cálculo x 4% = valor do imposto
O herdeiro de um imóvel de valor venal de R$ 500 mil, por exemplo, deve pagar uma taxa de R$ 20 mil ao Estado.
Conforme a Secretaria da Fazenda e Planejamento de São Paulo, o débito fiscal inclui a soma do imposto, das multas, da atualização monetária, dos juros de mora e dos acréscimos previstos na legislação.
E qual o prazo para pagar o ITCMD? Segundo o Artigo 17 da mesma lei, o prazo para o recolhimento do ITCMD é de 30 dias após a homologação do cálculo, com prazo máximo de 180 dias da data do falecimento do autor da herança. Após esse prazo, podem incidir multa e juros.
É muito importante saber que o imposto é pago sobre o valor venal do imóvel e não sobre o valor de compra ou venda do bem. Se o imóvel for rural, poderá ser adotado o valor médio da terra-nua e das benfeitorias.
Para calcular esse valor venal, siga a seguinte fórmula:
⚠ V = A x VR x I x P x TR
V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou edificação;
VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel);
P = posição do imóvel no logradouro;
TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, reformas etc).
No município de São Paulo, por exemplo, ainda são necessários outros componentes para se chegar ao valor do imposto municipal (como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal).
Fique atento à legislação para não pagar mais imposto do que deveria. Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o assunto, deixe o seu comentário ou entre em contato com o nosso time de especialistas, será um prazer orientá-lo. Fale conosco pelo WhatsApp (11 95839-2767) ou telefone fixo (11 2614-5864), ou clicando neste link.
Como pagar menos ITCMD ao receber herança ou doação?
Ao receber uma herança ou doação, o herdeiro ou donatário precisa pagar o ITCMD (Imposto de Transmissão e Doação). Antes de doar algum bem ou valor, você precisa conhecer as regras de ITCMD do seu estado, para evitar multas e até conseguir isenção no pagamento desse imposto, que pode onerar bastante a transação.
Esse imposto, no estado de São Paulo, é de 4% sobre o valor transferido. No site do Governo de São Paulo você pode ver uma lista de possibilidades de isenção
Algumas dicas para pagar menos ou evitar o ITCMD:
Fazer doações um pouco abaixo do limite de isenção, parceladamente e em anos distintos;
Se a alíquota de doação no seu estado for menor que a de herança, você pode antecipar a herança em forma de doação;
Integralizar o patrimônio em uma holding familiar.
Lembre-se que há diferentes opções sobre atualizar ou não o valor de mercado de um imóvel, mas que a incidência dessa atualização em algum momento será necessária e incidirá sobre a declaração de Imposto de Renda do herdeiro ou donatário.
Para evitar multas, o contribuinte deve procurar regularizar a situação na Secretaria da Fazenda. Caso pague um valor indevido ou maior que o necessário, o cidadão tem direito à restituição do ITCMD. O contribuinte deverá protocolizar o requerimento de restituição, salvo exceções, no posto fiscal da área em que estiver localizado o tabelião, onde foi lavrada a escritura pública ou efetuado o ato notarial.
Planejamento sucessório pode ajudar a evitar ou a pagar menos impostos
Qual a multa de ITCMD por atraso? É possível recorrer?
O fisco pode multar herdeiros pela demora em instaurar processo de inventário. Em regra, o procedimento de inventário deve ser iniciado no prazo de 60 dias, a contar da data do falecimento. Isso, porque é um procedimento demorado, se for solicitado por meio extrajudicial.
No Estado de São Paulo, se o inventário for aberto entre 61 e 180 dias, há a incidência da multa de 10% sobre o valor do ITCMD e, se for requerido após o prazo de 180 dias, a multa será de 20%.
Mas, se não houver demora por parte dos herdeiros, ou seja, se eles agirem proativamente no pedido de inventário mas, mesmo assim, a Fazenda Estadual ultrapassar o prazo de 60 dias após a morte para concluir a escritura pública, os herdeiros podem recorrer à Justiça a fim de evitar a cobrança da multa (levando-se em consideração que o erro não foi deles, mas sim um atraso do Estado), além de viabilizar a efetiva finalização dos inventários pela via extrajudicial.
Caso o pagamento do ITCMD ocorra em até 90 dias da abertura da sucessão, no Estado de São Paulo, há desconto de 5% sobre o imposto devido.
Na esfera judicial, raramente enfrenta-se dificuldades para cumprir o prazo de 60 dias, já que uma simples petição já é considerada como a abertura do inventário, uma vez que as informações importantes podem ser encaminhadas pelos próprios herdeiros no decorrer do processo. Além disso, pode-se ainda evitar cobranças abusivas de multa no recolhimento do ITCMD.
Dúvidas? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864).
ITCMD deve ser pago ao fazer doação em dinheiro?
Se o valor doado ao mesmo donatário pelo mesmo doador, no estado de São Paulo, no mesmo ano, ultrapassar 2.500 UFESPS, será devido o ITCMD à alíquota de 4% sobre o valor total doado no ano.
Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor da doação, mas há isenção do imposto se ocorrer sucessivas doações no mesmo exercício, entre mesmo doador e donatário, será considerada a soma dessas doações para limite anual de isenção. A cada nova declaração de ITCMD, o imposto será recalculado, adicionando-se à base de cálculo os valores que foram doados antes e deduzindo deles o valor do imposto já recolhido.
Assim, se os envolvidos quiserem, podem fazer nova doação no ano seguinte desfrutando dessa política de isenção fiscal concedida pelo governo paulista, desde que não ultrapasse o limite de isenção (2.500). Caso ultrapasse, o ITCMD será incidido sobre todo o valor, e não somente sobre o que ultrapassar o limite
Inclusive, se for doado algum bem em dinheiro, a doação precisa ser declarada no Ajuste do Imposto de Renda do ano seguinte à doação. Sendo assim, ainda que os valores oferecidos a terceiros não sejam tributados, é necessário que a movimentação apareça tanto na declaração de quem recebe, quanto de quem está doando o dinheiro.
Os pedidos de isenção do ITCMD devem ser analisados e concedidos caso a caso, portanto, é necessário que o pedido seja devidamente formalizado através dos órgãos competentes. Dúvidas? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864).
ITBI incide na compra de imóvel: saiba como pagar menos, ter isenção ou ser restituído
Sabia que você pode pagar menos ITBI ou conseguir a restituição do imposto pago a maior? Ou até mesmo ser isento do pagamento deste imposto na compra de um imóvel
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é calculado com base no valor venal de um imóvel. No caso do município de São Paulo, esse cálculo já foi reconhecido como inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por estar acima do valor real do bem.
Isso porque a legislação municipal da capital prevê dois cálculos do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o valor venal de referência. Esse índice é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e não tem data para a atualização.
O entendimento jurídico é de que há uma afronta ao artigo 150 da Constituição Federal e ao artigo 97 do Código Tributário Nacional. Ao solicitar o reconhecimento do valor real da negociação de um imóvel, em vez do valor venal, o contribuinte pode economizar no pagamento do ITBI, da escritura e do registro nos cartórios.
Tenha cuidado antes de lavrar a escritura do imóvel e pagar o ITBI. Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com o nosso time de especialistas, será um prazer orientá-lo. Fale conosco pelo WhatsApp (11 95839-2767) ou telefone fixo (11 2614-5864), ou clicando neste link.
Primeiro imóvel dá direito a desconto no ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago pelo comprador, assim como os gastos com a escritura e o registro. Porém, é importante saber que o responsável pelo pagamento do imposto pode pedir uma negociação do valor para tentar pagar menos ITBI.
Ao adquirir o primeiro imóvel o comprador tem direito a pagar somente metade do valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso é importante ficar atento, pois os cartórios não costumam dar essa informação aos compradores. As regras para conseguir o desconto são as de que o comprador tem que ter o propósito de morar no imóvel. Outra imposição é a de que o imóvel tenha o valor máximo de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 800 mil nos demais estados.
Desde que esteja registrado no contrato de compra e venda, o ITBI poderá ser pago por quem está transferindo a propriedade do imóvel, em vez de ser um gasto a mais para o comprador. Se, na compra do primeiro imóvel, a transação for feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o ITBI pode sofrer alguns descontos. A redução desse percentual do valor do imposto é um privilégio não apenas para quem compra o primeiro imóvel, mas também para qualquer indivíduo que compra através do SFH.
Há limitações para a concessão de descontos e quem as apresenta é o próprio texto legal. Quem comprou um imóvel com o slogan “ITBI e registro grátis”, com certeza foi vítima de propaganda enganosa. Isso, porque não há gratuidade de registro, apenas o desconto de 50% nas taxas de cartório, como mencionado acima. Existe sim a possibilidade do ITBI ser gratuito, desde que haja Lei editada pelo município onde a pessoa comprou o imóvel, prevendo essa isenção. Fique atento aos seus direitos!
Alguma dúvida? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864).
ITBI com desconto na compra do primeiro imóvel
Como obter restituição do ITBI na compra de um imóvel?
Restituição ou compensação do Imposto sobre a Transmissão dos Bens Imóveis (ITBI) é a possibilidade de requerer de volta o valor pago do imposto, nas seguintes situações:
Quando for declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a inexistência do ato ou do negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento, em caso de comprovação de má fé do adquirente;
Quando não se formalizar o ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento;
Em casos de erro na identificação do sujeito passivo ou na inscrição imobiliária do imóvel, na determinação da alíquota aplicável ou na elaboração de qualquer elaboração relativa ao pagamento;
Para solicitar a restituição do ITBI, é necessário apresentar a guia original do imposto paga, comprovante original do pagamento da guia, certidão atualizada do imóvel expedida pelo cartório de registro de imóveis, petição assinada pelo contribuinte solicitando a restituição ou compensação, e outros documentos que comprovem as situações possíveis de restituição ou compensação, também podem ser anexados a esses.
O prazo para análise de pedidos de isenção, que pode ser aceito ou não, é de 30 dias.
Posso adiar o pagamento do ITBI ou parcelar o valor?
Considerando que o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de bens Imóveis (ITBI) é uma condição para que a transferência do imóvel seja efetivada, essa não é uma boa opção. Isso porque enquanto o imóvel não for transferido para o seu nome, ele não pertencerá a você, mesmo que você já tenha feito o pagamento de todos os valores cobrados.
Lembre-se que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de uma linha de crédito imobiliário, permanecendo como uma garantia de que a dívida foi quitada e se o imposto não for pago, o crédito não será liberado. Portanto o imposto precisa ser pago para que o negócio se concretize.
O pagamento do ITBI só quita o imposto junto ao município, mas a transferência só será possível quando for solicitado ao órgão fazendário municipal uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo e isso só poderá acontecer quando for apresentada a guia paga.
Portanto, a CND do ITBI está entre os documentos diretamente relacionados e fundamentais para a compra do imóvel e eles devem ser apresentados ao cartório de registro para poder dar andamento à transferência de bem.
Qual a multa do ITBI por atraso no pagamento?
Na cidade de São Paulo, o ITBI não pode ser parcelado. O atraso no pagamento pode gerar juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.
O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, onde seja constatada a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, incidirão multas de 1% ao mês e de 50% sobre o valor do imposto devido.
Em outros municípios, a permissão para parcelamento do imposto é uma decisão que varia de prefeitura para prefeitura. Se a aquisição for feita por meio de financiamento imobiliário, há uma possibilidade de parcelar o tributo. Alguns bancos chegam a acrescentar o valor do ITBI no crédito concedido, pois assim o comprador quita o compromisso com a prefeitura, agregando a despesa com o imposto no saldo devedor do financiamento.
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Como evitar multa no pagamento do ITBI ao comprar imóvel
Preciso pagar o ITBI em casos de permuta de imóveis?
Sim. Permuta de imóveis é a troca de imóveis. Parece simples, mas haverá sempre uma dupla transmissão de propriedade imobiliária a exigir o duplo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, e isso precisa ser feito de forma detalhada e cuidadosa, para que não haja erros e, consequentemente, problemas futuros.
Embora não haja nenhum pagamento em dinheiro na troca, ainda existe a transferência de propriedades de dois imóveis. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do imposto referente ao bem que recebeu. No ato da negociação, deverá ser verificado se a proposta atende os requisitos básicos, observando a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações que der curso.
Na permuta de imóvel por imóvel, incidirá o ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno, por exemplo), por coisa futura (unidades pendentes de construção), deve ser cobrado o imposto unicamente pelo lote, se ainda não estiver registrada a incorporação.
Tratando-se de negócio oneroso, sempre haverá IBTI sobre ambos os imóveis. Na permuta, há recíproca transmissão de propriedade de uma pessoa para outra, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, empreitada, ou qualquer outro negócio que não seja, de fato, uma troca.
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Posso usar o consórcio de imóveis para pagamento do ITBI?
Quando contemplado em um consórcio, ao escolher seu novo imóvel, é importante considerar nas suas despesas alguns custos relacionados a taxas e impostos, além do valor do imóvel, propriamente dito. Uma dessas despesas é o Imposto de Transmissão de Bens Intervivos, o ITBI, que é pago para a prefeitura.
Uma das grandes vantagens do consórcio de imóveis é justamente fazer o sentido inverso: caso o valor do bem que você pretende comprar seja menor que o valor da carta de crédito, é possível reservar até 10% para o pagamento das despesas cartorárias e tributárias envolvidas na transação imobiliária como o ITBI
O ITBI tem que ser pago pelo comprador do imóvel, o que significa que quem vai recolher o imposto é o adquirente. Existe apenas uma previsão de isenção do pagamento do imposto, que é no caso da inclusão de bem imóvel no capital social da empresa ou, no caso de fusão, cisão e incorporação de empresas. Salvo se a atividade for relacionada à imóveis, como compra e venda, locação ou arrecadação mercantil.
A Lei prevê como base de cálculo o valor venal do imóvel. Mas, atualmente, muitas prefeituras estipulam outro valor, chamado de valor de referência, o que é considerado ilegal. Assim, é necessário fazer um orçamento sobre os custos desta ação e dos honorários.
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Lei dos Distratos sancionada em 2018 mudou regras para cancelar contrato de compra de imóvel.
Tenha cuidado para não perder dinheiro na hora de tentar cancelar um contrato de compra e venda de imóvel residencial.
Fique atento às mudanças da nova lei do distrato, assinada em 28 de dezembro de 2018 pelo ex-presidente Michel Temer e que já está valendo para todo Brasil:
Se o imóvel estiver no regime de afetação, 50% do que o comprador pagou pode ser retido pela incorporadora se o contrato de venda for desfeito
Em outros contratos, a penalidade é de até 25% do que já foi pago, além da comissão de corretagem;
O comprador deve receber todo o valor em parcela única, em até 180 dias do distrato
A legislação também permite que as construtoras possam atrasar em até 180 dias a entrega do imóvel, sem multa
Caso o prazo não seja cumprido, o cliente pode cancelar a compra e receber a quantia integral que pagou.
Para que a compra do seu imóvel dos sonhos não se torne uma dor de cabeça, é importante contar com a orientação de um profissional.
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