Arquivos imóvel - Mendes & Matias

Como calcular o valor dos imóveis no inventário?

O valor de um imóvel para fins de inventário deve ser baseado no valor venal do IPTU. O processo de avaliação leva em consideração critérios de nível mercadológico e técnico, que podem ser definidos pelo banco, imobiliária ou proprietário do bem.

Os laudos são emitidos por arquitetos e engenheiros, que avaliam características bem específicas, como a quantidade de cômodos, metragem da unidade, idade, conservação do imóvel, zoneamento da área e questões de localização, como acesso ao transporte, etc.

As condições da rua também são avaliadas: iluminação, asfalto, energia elétrica e distribuição de gás. O comércio, vias de acesso, opções de lazer e segurança são elementos que com toda certeza valorizam o patrimônio. O formato do terreno também são pontos estudados.

Os avaliadores costumam usar essas informações para base comparativa com outras unidades da região, no intuito de compor o preço do imóvel em questão. Lembrando que uma avaliação bem feita aumenta consideravelmente a chance de um imóvel ser negociado em menos tempo.

Inclusive, comprar um imóvel em inventário pode parecer um negócio bem vantajoso. Normalmente, os preços são bastante atrativos e costumam ter um valor de até 25% abaixo da avaliação do imóvel no mercado. Isso porque os herdeiros não conseguem cobrir as despesas do inventário ou preferem dividir o dinheiro entre eles.

Manter o imóvel no nome do falecido pode trazer alguns problemas, pois praticamente todas as ações que venham a ser realizadas no imóvel (construção, reforma, aluguel e venda), precisam da assinatura do proprietário. Imóveis em inventário podem ser financiados e penhorados, mas tudo precisa ser feito com o máximo de cuidado.

Lembrando que, para fazer um inventário de imóveis o primeiro requisito é que o interessado tenha um bom advogado, que ofereça as orientações necessárias, já que o procedimento não é uma tarefa simples para ser feito sozinho.

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Partilha de bens no divórcio

Como fazer para pagar menos impostos na partilha de bens? Dividir os bens na hora do divórcio pode ser feito sem precisar pagar nenhum imposto.

O fim da união de um casal pode sair muito caro caso não haja acordo entre as partes quanto à partilha dos bens (veículos, casa etc). Quando há este desentendimento, é necessário ir para via judicial, que envolve os custos processuais e pagamento de honorários de advogados (um para cada), que podem variar de acordo com o valor do patrimônio ou conforme a hora trabalhada.

Além disso, quando a divisão de bens não é feita por igual, também é necessário pagar impostos como o ITBI e ITCMD, que são cobrados sobre a transmissão do patrimônio.

Como fazer divisão dos bens após o divórcio?

Ao tratar da partilha de bens comuns, os ex-companheiros têm o direito de decidir se dividirão o patrimônio comum de forma igualitária e quais bens serão transmitidos a cada parte.

Um casal que possui um imóvel e aplicações financeiras de igual valor, por exemplo, pode partilhar seus bens de modo que uma das partes fique completamente com o imóvel e, a outra, com as aplicações financeiras.

É ilegal cobrar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) durante a partilha de bens imóveis. Após o divórcio, o ITBI precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro.

Os contribuintes não devem ser obrigados a pagar o ITBI para que possam atualizar o registro do imóvel, muito menos receber do município onde moram uma cobrança do imposto.

As leis municipais que preveem o recolhimento utilizam como base o artigo 2017 do Código Civil. Segundo ele, “no partilhar os bens, é preciso observar quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível”. Essas cobranças, porém, têm sido derrubadas pela Justiça.

O problema é que as autoridades fiscais de alguns municípios (de São Paulo, por exemplo), entendem que a transferência de bens imóveis ao ex-companheiro (na situação mencionada acima) seria como se um dos dois estivesse vendendo uma parte do imóvel ao outro. Por causa disso, por vezes, existe a exigência da cobrança do ITBI sobre a partilha.

Em alguns casos, os contribuintes chegam a ser impedidos de proceder com alterações no registro de imóveis se não comprovarem o recolhimento do imposto. Situação considerada ilegal, já que o ITBI já que o imposto é cobrado apenas sobre a transmissão a ser paga de bens imóveis.

Pagamento de ITCMD após divórcio e partilha de bens

Após o divórcio, será necessário pagar o ITCMD apenas se houver doação de bens de uma parte à outra. Já o ITBI, precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro.

Em relação ao Imposto de Renda, se houver venda de algum dos bens, as partes poderão ter que pagar 15% de tributação sobre o ganho de capital. Isso acontece apenas se o valor da venda de um imóvel, por exemplo, não for utilizada para comprar outro, o que representa um aumento no patrimônio da pessoa física.

Há ainda custos com o novo registro de imóveis se houver a transferência do bem e, se houver transferência de uma empresa, é necessário pagar um valor à Junta Comercial do Estado.

Bem de família pode ser penhorado?

Posso perder meu único imóvel (bem de família) por conta de uma dívida?

Neste caso, o imóvel único, utilizado como moradia do devedor, é considerado bem de família. Por lei, este imóvel não pode ser penhorado – a não ser em algumas exceções.

A Lei 8.009/1990, que trata do tema, regulamenta situações específicas em que este tipo de bem pode ser penhorado.

O bem de família não poderá ser alvo de ações por dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias contraída pelos proprietários, ou pelos pais ou filhos destes. Exceto nas seguintes hipóteses:

Situações em que bem de família pode ser penhorado

Execução de crédito por causa de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel. O proprietário pode ter o bem penhorado por atrasar os pagamentos das parcelas.
Dívida de pensão alimentícia. Caso o ex-companheiro não responda também pela dívida, a penhora só pode atingir a parte que é de propriedade do devedor.
Cobrança de impostos. Dívidas com IPTU, taxas condominiais e outras podem motivar a penhora do imóvel.
Execução de hipoteca. Caso o imóvel que tenha sido oferecido como garantia de um empréstimo, por exemplo, caso a dívida não seja paga, a instituição financeira pode requerer a penhora do bem.
Aquisição de imóvel como produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória. O bem pode ser usado para quitar dívidas, ressarcir ou indenizar vítimas lesadas por um crime praticado pelo proprietário do bem de família.
Fiança em contrato de locação de imóvel. O seu único imóvel residencial pode ser penhorado, mesmo que considerado bem de família. Essa é a última das exceções previstas na lei. Porém, a exceção não pode ser estendida ao locatário. Assim, em possível execução regressiva do fiador contra o locatário, o único imóvel residencial do locatário não poderá ser penhorado.

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