- Mendes & Matias

Por que precisa de advogado para fazer o inventário extrajudicial?

O inventário é realizado para regularizar os bens de uma pessoa que faleceu. Recorre-se ao inventário para formalizar a transmissão da propriedade dos bens que constam no patrimônio da pessoa que morreu para os herdeiros. Dessa forma, o processo pode ser feito como inventário judicial ou extrajudicial.

O segundo é mais simples que o primeiro, mas não por isso dispensa um advogado. Afinal, ninguém quer errar em um processo que deveria ser rápido e, consequentemente, retardar o seu fim, certo?

Apesar das pessoas quererem deixar esse momento para depois, a Justiça não permite que um inventário seja realizado depois de dois meses (60 dias), a contar da abertura da sucessão. Esse prazo pequeno está estabelecido no Código de Processo Civil e deve ser cumprido. No entanto, cabe prorrogação sob decisão de um juiz.

O processo judicial para fazer o inventário demanda mais tempo. Ele prevê o acompanhamento do juiz e é obrigatório para casos em que há testamento ou interessado incapaz. É um processo, claro, com muita burocracia, pois envolve uma ação judicial. Por isso, trata-se de um inventário demorado e que pode levar mais de um ano.

No entanto, conforme o próprio Código de Processo Civil, se todos os entes forem capazes e concordarem com o inventário, ele pode ser feito por meio de escritura pública, em cartório, isto é, da forma extrajudicial. O tempo para conclusão do processo é o mesmo que qualquer ato de registro. A maior vantagem dessa forma é a rapidez, porque leva cerca de três meses para ficar pronto. Também é possível ter mais economia financeira.

No entanto, para que o inventário seja realizado em cartório não basta existir um acordo entre os herdeiros. É necessário também que todos tenha uma idade acima de 18 anos, não pode existir testamento e na escritura deve constar a participação de um advogado. Então nem pense em abrir mão de um, porque é ele que vai garantir todas as vantagens que o inventário extrajudicial proporciona.

Advogado no inventário extrajudicial

A própria lei já deixa clara a essencialidade do advogado nesse processo. No caso do inventário extrajudicial, a finalidade do advogado é cumprir as determinações legais, observando sempre os seus deveres e as responsabilidades. Além dessa orientação na lei, para que o advogado esteja presente no inventário extrajudicial, é importante estar ciente que não se trata de uma simples juntada de documentos.

O profissional especializado está habilitado não apenas a dizer aos familiares quais os documentos necessários e tirar as certidões, mas também vai observar detalhes e atendimentos a imposições legais que ocorrem em um inventário e que, certamente, poderiam passar despercebidos por alguém que não conhece do assunto – isso poderia comprometer a partilha correta dos bens.

Portanto, os herdeiros vão ser assistidos por um advogado e, se preferirem, cada um pode ter o seu advogado de mais confiança. Na escritura do inventário deve constar a qualificação dele, bem como a assinatura.

Como fazer um inventário extrajudicial

O primeiro passo para o inventário extrajudicial é escolher qual o Cartório de Notas onde ele será realizado. Em seguida, a família deve nomear um inventariante, isto é, a pessoa que vai administrar os bens da pessoa que faleceu. O inventariante é responsável por encabeçar todo o processo e também pagar eventuais dívidas que o falecido tenha deixado. Normalmente nomeia-se a esposa ou algum dos filhos, mas outros parentes também podem ser nomeados.

Com o processo iniciado, será necessário levantar as eventuais dívidas que tenham sido deixadas. Todas devem ser quitadas, até que o débito se esgote ou até o limite da herança. Para verificar as pendências, o cartório vai reunir alguns documentos já separados pelo advogado, como as certidões negativas de débito, que são documentos que comprovam que o falecido não deixou nenhuma dívida na esfera pública. As dívidas com credores particulares também precisam ser quitadas.

Além disso, no levantamento de bens, a família deve informar quais foram os bens deixados pelo falecido. Em seguida, o advogado vai reunir todos os documentos de posse atualizados, com as devidas matrículas de registro.

Para finalizar o inventário extrajudicial, é preciso pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). O imposto é estadual e a alíquota variam para cada estado. O pagamento desse tributo só acontece depois que não houver mais nenhuma pendência e funciona como um resumo de todos os bens deixados, os herdeiros que estão envolvidos no processo e os valores que precisam ser pagos.

Em São Paulo, por exemplo, o prazo para o recolhimento desse tributo é de trinta dias após a homologação do cálculo. Por lei estadual, o prazo não pode passar de 180 dias contados da data do falecimento do autor da herança.

Por isso, nesse momento, é interessante que a divisão dos bens já tenha sido conversada com a família, os documentos providenciados e as informações sobre herdeiros e partilha já reunidas.

No caso desse tributo, ele é calculado em cima do valor venal dos bens. A exemplo de imóveis, o valor a ser considerado é o que aparece no carnê do IPTU. A função do advogado, nesse momento, é de também explicar aos familiares quais são os direitos de cada um, inclusive para poder explicitar essa informação no ITCMD.

Apesar de se tratar de um processo simples, o inventário extrajudicial requer atenção e cuidado. Por isso, é importante que os familiares tenham total ciência que o papel do advogado nesse processo é para acelerar os trâmites e evitar que os documentos cheguem de forma incorreta no cartório. Portanto, é importante o diálogo e o repasse de todas as informações necessárias para que ele possa dar andamento ao inventário de modo que o resultado seja o melhor para os herdeiros e o mais rápido possível para os envolvidos nessa ação.

𝐐𝐮𝐞𝐫 𝐟𝐚𝐳𝐞𝐫 𝐚𝐥𝐠𝐮𝐦𝐚 𝐩𝐞𝐫𝐠𝐮𝐧𝐭𝐚? Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou saiba mais sobre o assunto com conteúdos exclusivos no nosso site mse.adv.br. Será um prazer orientá-lo.

Como reduzir o valor do ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária, seja por transferência do nome do proprietário, seja por compra do imóvel ainda na planta. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é pago. Sem a confirmação de pagamento do tributo, a propriedade não pode ser transferida para outro dono e nem a documentação é liberada.

O valor do ITBI vai variar de acordo com a cidade em que o imóvel é comprado. Em São Paulo, o valor é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. O melhor a se fazer, em acordo entre as parte, é considerar o valor de venda que foi negociado durante o contrato e não o valor venal, isto é, o que seria negociado em condições normais de mercado.

Para exemplificar e facilitar o entendimento, considerando a alíquota de São Paulo (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 200 mil. A conta, portanto, seria feita da seguinte forma:

200.000 x 3%: 6.000 = ITBI

Dessa forma, o valor pago de ITBI para transferir esse imóvel é de R$ 6 mil. Esse cálculo do exemplo, no entanto, só vale para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto já é diferente.

Naquelas transferências que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada a porcentagem de 0,5% em cima do valor financiado, seguindo até o valor de limite máximo. Na cidade de São Paulo, o limite máximo é de R$ 88.714,99. Sobre os valores que excedem esse limite, seja no financiamento ou não, continua-se a aplicar a alíquota de 3%. O valor do ITBI será a soma das duas parcelas.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI em São Paulo

Embora exista esse entendimento, a prefeitura de São Paulo tem feito uma cobrança indevida do ITBI. Devido a esse erro, o contribuinte pode acionar os seus direitos e garantir que o imposto seja pago com base no valor de negociação da compra do imóvel. Isso reduz o valor do tributo.

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, instituiu uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto. Essa situação gerou a cobrança de valores muito além do devido pelos contribuintes. Consequentemente, muitas ações judiciais foram iniciadas para assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Por causa da repercussão sobre o tema com as ações judiciais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a base do cálculo do ITBI fosse o valor da transação ou o valor venal do imóvel, descartando o valor venal de referência.

Ainda assim, a Prefeitura de São Paulo segue fazendo cobranças indevidas do tributo do ITBI. Inclusive, no próprio site da prefeitura, além dos contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, existe um campo específico para declarar transações imobiliárias por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial.

Valor venal e valor venal de referência

De acordo com a legislação, a pessoa que precisa pagar o imposto precisa fazer a consulta no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo, para conseguir acessar o valor venal do imóvel que vai passar por transferência.

Nesse entendimento, há uma base de cálculo sobre a qual o tributo deve incidir, que se chama valor venal de referência. Na criação desse valor, a intenção do legislador seria aprovar uma quantia de mercado de uma forma individualizada, mais próxima da capacidade real do contribuinte.

Em São Paulo, o que tem acontecido é que os valores venais de referência são sempre maiores quando são comparados com os valores venais estabelecidos para o cálculo do IPTU. Para consultar o valor venal basta consultar no IPTU.

Em vários acórdãos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que não é obrigatório que o valor venal utilizado para apuração do IPTU seja atribuído ao valor do tributo em relação imóvel da negociação.

Dentre as principais soluções que tem sido apresentadas pelo STJ, a decisão mais recorrente para o cálculo do ITBI é estabelecer o valor com base na quantia estabelecida em contrato de transação, de acordo com o declarado pelo contribuinte.

Como existe certa dificuldade dos municípios em fiscalizar esses negócios jurídicos, principais nos quais envolvem as questões do ITBI, o mais importante nessas situações é buscar um advogado tributário. Afinal, recorrer a uma ação judicial requer conhecimento de causa, tempo e também cuidado para que todos os detalhes sejam levados em consideração e não corra o risco de perder a causa, voltando a pagar um valor de ITBI ainda alto.

Com a ação judicial, o morador de São Paulo pode recorrer sobre o valor atribuído pela prefeitura e pagar o imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato. Portanto, fique atento no momento dessas transações e converse com um advogado tributário para saber quais as chances e as possibilidades de recalcular o tributo.

ITBI: o que é, quanto custa e como gastar menos com imposto na compra de casa ou apartamento?

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas. Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento. Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU. Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação. A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade. Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura. As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos. É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel. Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

Comprovantes de residência,
Cópia do título aquisitivo,
Certidão de propriedade,
Certidões negativas de vários órgãos,
IPTU anteriores,
Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento.

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório. Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Economizar na compra e venda de imóveis: como o advogado tributarista pode ajudar?

Quando tratamos sobre a compra ou venda de um imóvel pensamos logo em como economizar com todas as taxas e tributos que envolvem esse tipo de transação. É possível acionar alguns gatilhos nesses momentos justamente para evitar cobrança exagerada e realizar um financiamento vantajoso para quem vende e para quem compra. É nesse momento que entra o advogado tributário, a pessoa capaz não apenas de ajudar na economia, mas também de indicar como é possível ter lucros e cortar custos nos momentos corretos.

Há algumas dicas que são básicas, mas, claro, para muitas pessoas é difícil e requer tempo pensar em tantas questões e ainda conseguir fazer a escolha certa. Se você é uma pessoa que deseja comprar um imóvel, deve ficar atento a alguns detalhes, como o registro da compra. Caso você compre o primeiro imóvel dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ele não custar mais que R$ 500 mil, a lei de registros dá o direito ao comprador de obter 50% de desconto na escritura.

O cartório onde o registro será feito pode não informar sobre essa lei. É por isso que o advogado tributarista é tão importante nesses momentos, pois saberá discriminar quais os direitos que você deve fazer valer.

Além disso, na maioria das compras de imóveis, as pessoas optam pelo financiamento. É claro que comprometer uma parte da renda por um longo prazo não é vantajoso, nem é exatamente o que as pessoas desejam, mas é possível fechar o contrato com taxas de juros menores. Para isso, é essencial uma pesquisa detalhada, afinal, qualquer percentual de diferença pode representa bastante quando calculado junto ao dinheiro final.

Já para quem deseja vender um imóvel, são necessárias outras saídas para obter vantagem e evitar algumas burocracias. Não tem como fugir das questões tributárias referentes às transações imobiliárias. Nesse caso, um advogado pode agilizar e ajudar no que for necessário.

Como pagar menos impostos na compra do imóvel?

Pagar menos impostos é o que todo mundo deseja. A compra de um imóvel possibilita várias formas de investimentos e, consequentemente, diminui o peso que é uma parcela de um apartamento, por exemplo, já que a compra está dando algum retorno.

Existem algumas formas de diminuir a tributação e uma delas é optar pela venda enquanto pessoa jurídica (PJ), caso seja possível. Além de considerar a tributação na venda e a possibilidade de fazer um planejamento de sucessão de bens ainda em vida, o imposto também pode ser menor. Se a venda é feita enquanto pessoa física (PF), o dono do imóvel pode pagar 15% de imposto de renda na modalidade específica. Mas se a venda for realizada por PJ, a tributação pode ser de, aproximadamente, 6%.

Além da redução da tributação, os imóveis em nome de uma empresa ganham a facilitação para a transferência de bens entre herdeiros, pois eles vão receber parte do imóvel e não o imóvel diretamente.

Advogado imobiliário pode ajudar a evitar erros

As transações imobiliárias são um calo para muita gente. São tantos processos que se perder no meio do caminho é bem fácil. Um especialista em direito imobiliário é quem também pode resolver os problemas nesse momento. Ele garante não só que você esteja protegido de grandes erros, mas que também saiba todos os detalhes do processo, sabendo o que está vendendo ou comprando sem deixar dúvidas.

Além disso, o advogado imobiliário, além de ter ciência do processo legal, também dá total garantia ao comprador ou vendedor de que a documentação necessária para a transação foi reunida com êxito e sem erros.

Caso você esteja resolvendo tudo sozinho e, por um acaso, comete um erro grave ou deixa algum documento importante de fora da papelada necessária, toda a negociação e processo de transação pode dar errado.

O advogado imobiliário vai ler todos os documentos antes de assinar o contrato, além de revisar toda a documentação necessária, como documentos de hipoteca, lista de venda, escritura, apólices de seguro e de título, pesquisas e também descrições legais.

Também é papel do advogado imobiliário – e faz toda a diferença durante a compra ou venda de um imóvel – trabalhar com agentes imobiliários e credores hipotecários. O especialista vai garantir que tarefas como a inspeção da casa, aprovação de transações mais complexas e outras questões legais sejam concluídas com eficácia.

Como uma forma também de economizar ou evitar que quantias inesperadas surjam no orçamento, os advogados especialistas vão analisar os impostos sobre o imóvel, ver as avaliações e explicar todos os detalhes ao cliente, para garantir também alguma autonomia.

Consultar um advogado é sempre a melhor solução quando pelo menos uma das pessoas envolvidas na transação tem dúvidas sobre o processo. A documentação, que aparentemente é algo simples, se torna um dos principais passos do processo de venda ou compra, pois qualquer mínimo erro pode modificar e estender a transação. Por isso, procure advogados tributário e imobiliário para esse momento. Assim, fica garantida a economia de tributos e evita qualquer erro no processo de transação.