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ITBI: como pagar menos, não pagar ou obter restituição de imposto na compra de imóvel

ITBI incide na compra de imóvel: saiba como pagar menos, ter isenção ou ser restituído

Sabia que você pode pagar menos ITBI ou conseguir a restituição do imposto pago a maior? Ou até mesmo ser isento do pagamento deste imposto na compra de um imóvel

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é calculado com base no valor venal de um imóvel. No caso do município de São Paulo, esse cálculo já foi reconhecido como inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por estar acima do valor real do bem.

Isso porque a legislação municipal da capital prevê dois cálculos do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o valor venal de referência. Esse índice é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e não tem data para a atualização. 

O entendimento jurídico é de que há uma afronta ao artigo 150 da Constituição Federal e ao artigo 97 do Código Tributário Nacional. Ao solicitar o reconhecimento do valor real da negociação de um imóvel, em vez do valor venal, o contribuinte pode economizar no pagamento do ITBI, da escritura e do registro nos cartórios.

Tenha cuidado antes de lavrar a escritura do imóvel e pagar o ITBI. Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com o nosso time de especialistas, será um prazer orientá-lo. Fale conosco pelo WhatsApp (11 95839-2767) ou telefone fixo (11 2614-5864), ou clicando neste link.

Primeiro imóvel dá direito a desconto no ITBI? 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago pelo comprador, assim como os gastos com a escritura e o registro. Porém, é importante saber que o responsável pelo pagamento do imposto pode pedir uma negociação do valor para tentar pagar menos ITBI.

Ao adquirir o primeiro imóvel o comprador tem direito a pagar somente metade do valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso é importante ficar atento, pois os cartórios não costumam dar essa informação aos compradores. As regras para conseguir o desconto são as de que o comprador tem que ter o propósito de morar no imóvel. Outra imposição é a de que o imóvel tenha o valor máximo de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 800 mil nos demais estados.

Desde que esteja registrado no contrato de compra e venda, o ITBI poderá ser pago por quem está transferindo a propriedade do imóvel, em vez de ser um gasto a mais para o comprador. Se, na compra do primeiro imóvel, a transação for feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o ITBI pode sofrer alguns descontos. A redução desse percentual do valor do imposto é um privilégio não apenas para quem compra o primeiro imóvel, mas também para qualquer indivíduo que compra através do SFH.

Há limitações para a concessão de descontos e quem as apresenta é o próprio texto legal. Quem comprou um imóvel com o slogan “ITBI e registro grátis”, com certeza foi vítima de propaganda enganosa. Isso, porque não há gratuidade de registro, apenas o desconto de 50% nas taxas de cartório, como mencionado acima. Existe sim a possibilidade do ITBI ser gratuito, desde que haja Lei editada pelo município onde a pessoa comprou o imóvel, prevendo essa isenção. Fique atento aos seus direitos!

Alguma dúvida? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864). 

ITBI com desconto na compra do primeiro imóvel

Como obter restituição do ITBI na compra de um imóvel? 

Restituição ou compensação do Imposto sobre a Transmissão dos Bens Imóveis (ITBI) é a possibilidade de requerer de volta o valor pago do imposto, nas seguintes situações:

  •  Quando for declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a inexistência do ato ou do negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento, em caso de comprovação de má fé do adquirente; 
  • Quando não se formalizar o ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento; 
  • Em casos de erro na identificação do sujeito passivo ou na inscrição imobiliária do imóvel, na determinação da alíquota aplicável ou na elaboração de qualquer elaboração relativa ao pagamento; 

Para solicitar a restituição do ITBI, é necessário apresentar a guia original do imposto paga, comprovante original do pagamento da guia, certidão atualizada do imóvel expedida pelo cartório de registro de imóveis, petição assinada pelo contribuinte solicitando a restituição ou compensação, e outros documentos que comprovem as situações possíveis de restituição ou compensação, também podem ser anexados a esses.

O prazo para análise de pedidos de isenção, que pode ser aceito ou não, é de 30 dias.

Posso adiar o pagamento do ITBI ou parcelar o valor?

Considerando que o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de bens Imóveis (ITBI) é uma condição para que a transferência do imóvel seja efetivada, essa não é uma boa opção. Isso porque enquanto o imóvel não for transferido para o seu nome, ele não pertencerá a você, mesmo que você já tenha feito o pagamento de todos os valores cobrados.

Lembre-se que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de uma linha de crédito imobiliário, permanecendo como uma garantia de que a dívida foi quitada e se o imposto não for pago, o crédito não será liberado. Portanto o imposto precisa ser pago para que o negócio se concretize.

O pagamento do ITBI só quita o imposto junto ao município, mas a transferência só será possível quando for solicitado ao órgão fazendário municipal uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo e isso só poderá acontecer quando for apresentada a guia paga.

Portanto, a CND do ITBI está entre os documentos diretamente relacionados e fundamentais para a compra do imóvel e eles devem ser apresentados ao cartório de registro para poder dar andamento à transferência de bem.

Qual a multa do ITBI por atraso no pagamento? 

Na cidade de São Paulo, o ITBI não pode ser parcelado. O atraso no pagamento pode gerar juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.

O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, onde seja constatada a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, incidirão multas de 1% ao mês e de 50% sobre o valor do imposto devido.

Em outros municípios, a permissão para parcelamento do imposto é uma decisão que varia de prefeitura para prefeitura. Se a aquisição for feita por meio de financiamento imobiliário, há uma possibilidade de parcelar o tributo. Alguns bancos chegam a acrescentar o valor do ITBI no crédito concedido, pois assim o comprador quita o compromisso com a prefeitura, agregando a despesa com o imposto no saldo devedor do financiamento.

Dúvidas? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864).

Como evitar multa no pagamento do ITBI ao comprar imóvel

Preciso pagar o ITBI em casos de permuta de imóveis? 

Sim. Permuta de imóveis é a troca de imóveis. Parece simples, mas haverá sempre uma dupla transmissão de propriedade imobiliária a exigir o duplo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, e isso precisa ser feito de forma detalhada e cuidadosa, para que não haja erros e, consequentemente, problemas futuros.

Embora não haja nenhum pagamento em dinheiro na troca, ainda existe a transferência de propriedades de dois imóveis. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do imposto referente ao bem que recebeu. No ato da negociação, deverá ser verificado se a proposta atende os requisitos básicos, observando a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações que der curso.

Na permuta de imóvel por imóvel, incidirá o ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno, por exemplo), por coisa futura (unidades pendentes de construção), deve ser cobrado o imposto unicamente pelo lote, se ainda não estiver registrada a incorporação. 

Tratando-se de negócio oneroso, sempre haverá IBTI sobre ambos os imóveis. Na permuta, há recíproca transmissão de propriedade de uma pessoa para outra, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, empreitada, ou qualquer outro negócio que não seja, de fato, uma troca.

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Posso usar o consórcio de imóveis para pagamento do ITBI? 

Quando contemplado em um consórcio, ao escolher seu novo imóvel, é importante considerar nas suas despesas alguns custos relacionados a taxas e impostos, além do valor do imóvel, propriamente dito. Uma dessas despesas é o Imposto de Transmissão de Bens Intervivos, o ITBI, que é pago para a prefeitura.

Uma das grandes vantagens do consórcio de imóveis é justamente fazer o sentido inverso: caso o valor do bem que você pretende comprar seja menor que o valor da carta de crédito, é possível reservar até 10% para o pagamento das despesas cartorárias e tributárias envolvidas na transação imobiliária como o ITBI

O ITBI tem que ser pago pelo comprador do imóvel, o que significa que quem vai recolher o imposto é o adquirente. Existe apenas uma previsão de isenção do pagamento do imposto, que é no caso da inclusão de bem imóvel no capital social da empresa ou, no caso de fusão, cisão e incorporação de empresas. Salvo se a atividade for relacionada à imóveis, como compra e venda, locação ou arrecadação mercantil.

A Lei prevê como base de cálculo o valor venal do imóvel. Mas, atualmente, muitas prefeituras estipulam outro valor, chamado de valor de referência, o que é considerado ilegal. Assim, é necessário fazer um orçamento sobre os custos desta ação e dos honorários.

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Conheça nossa assessoria especializada na compra de imóveis. Nossos advogados especializados oferecem:

– Calculo de procedimentos para redução no pagamento de ITBI.

– Emissão correta da guia de ITBI.

– Isentar o pagamento de ITBI.

– Reaver dinheiro pago a título de ITBI.

– Analise de documentação do imóvel, para uma compra segura.

– Elaboração de contratos e resolução da parte burocrática da compra.

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22 respostas para “ITBI: como pagar menos, não pagar ou obter restituição de imposto na compra de imóvel”

  1. Boa tarde….., no caso de usucapião, existe a incidência de ITBI ?
    Na verdade se trata de uma segunda posse, ou seja, o possuidor por 40 anos vendeu a posse pra mim, perfazendo o total de 50 anos. Como pretendo regularizar a documentação do imóvel, tenho dúvidas se essa “aquisição” gera dever tributário.

    Muito obrigado

    1. Sergio Yamamura disse:

      No usucapião, precisa sim, pagar o ITBI.

    2. Não, não há incidência de ITBI na usucapião, pois se trata de uma forma originária de aquisição. Não há transferência de propriedade. Eventual cobrança de ITBI pelo município é inconstitucional.

  2. Marcos Vieira disse:

    Bom dia, tenho posse de um apartamento ainda sem HABITE-SE e sem registro. Vou comprar um lote financiado, posso pedir desconto nos emolumentos do cartorio ?

  3. Sou a Marina Almeida, gostei muito do seu artigo tem
    muito conteúdo de valor parabéns nota 10 gostei muito.

  4. Norival de souza disse:

    Norival Souza Souza Nigth
    Achei bastante interessante, ajude e instruem as pessoas desinformadas
    É me ajudou também
    Parabéns

    1. Norival,

      Obrigado pela mensagem. Se precisar de algo estamos sempre a disposição.

      Abraços

  5. José Roberto leonel disse:

    Acabei. De montar a empresa para administrar e receberalugueis. Para averbar cartório tem que pagar itbi

    1. Olá Jose Roberto,

      Via de regra, o ITBI é o Imposto quando é feito Transmissão de Bens Imóveis, portanto no seu caso, em tese não haveria o pagamento desse imposto.

      Se ficou alguma dúvida, fale conosco diretamente pelo WhatsApp (+55 (11) 95859-7217), ou clicando no link: https://wa.me/message/FKLRSWMW3DV6E1

    2. Olá José Roberto Leonel,

      Entendemos que ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis- não incide sobre a transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização do capital social. E também sobre as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.

      Entretanto, pode haver algumas variáveis para responder corretamente à sua situação.

      Para poder ajudar você corretamente, precisamos de mais informações sobre o caso. Pode deixar um número de Whatsapp ou telefone de contato, por favor?

      Ou ainda, se preferir, fale conosco diretamente pelo WhatsApp (+55 (11) 95859-7217), ou clicando no link: https://wa.me/message/FKLRSWMW3DV6E1

  6. adelson severo disse:

    Bom dia, fiz a aquisição de um terreno com contrato de compra e venda no ano de 2019, sendo que já quitei a divida e todas as parcelas previstas no contrato. Eu ainda não fiz a transferência do terreno para meu nome. Eu pretendo fazer um financiamento bancário para construção da minha cada neste terreno.

    Minha dúvida é: eu vou precisar pagar duas vezes o ITBI fazendo duas transferencias de propriedade em sequencia? visto que o banco precisa alienar o terreno para liberar o dinheiro da construção da casa.
    Não existe uma forma de fazer a troca de propriedade e alienação de uma vez só? pagar apenas uma taxa de ITBI, despezas de cartório, etc.

  7. Marli Eduardo disse:

    Li e não compreendi, o valor pago no itbi, pode ser restituido na declaração do IR, agradeço se responder com palavras para leigo😊

  8. Marina Gonçalves da Trindade disse:

    Comprei um Sitio com escritura e matrícula no registro de imóveis, porém é parte ideal, consegui uma escritura de sessão de direito de posse, na emissão paguei ITBI, quando eu fizer o Usocapiao terei que pagar novamente o imposto?

  9. Um imóvel financiado pela Caixa, por pessoa física, pode ser transferido para pessoa jurídica como forma de evitar a obrigatoriedade do pagamento do ITBI?

  10. Tania Nowotny da purificação disse:

    O inventário esta na defensoria pública e descobri q va p pagamento do itbi. 75% do apartamento é meu e 25% dele. Como será cobrado isto? Posso parcelar? E como fica o documento? Moro no rj.

  11. Jessica Nayara Vieira de Souza disse:

    Olá, é possível abaixar o valor de juros por falta de geração o ITBI.
    Minha mãe conseguiu a escritura pela defensoria em 2018, porém não conseguiu gerar o ITBI por erro de registro, agora geramos o boleto, porém veio com um juros enorme. Nós não sabíamos que estava gerando juros neste tempo todo.

  12. DANIEL RANIERI disse:

    Olá, estou adquirindo duas casas geminadas. Irei demolir ambas para contrução de um galpão/armazém.
    pergunta : Eu vou pagar o ITBI quando transferir no cartório esta compra , ok. e depois não irei pagar novamente o ITBI quando for levantado o galpão não né ? portanto pagarei apenas uma vez só ?

    grato
    DANIEL
    P.S. Sei que precisará constar averbada em cartório todo o histórico : compra/demolição/construção.

  13. Estou vendendo um apto, que fiquei qdo me divorciei recentemente, e ela ficou com o outro
    Não tinha registrado e o estou fazendo agora na venda tendo ela como anuente, já estamos separados legalmente e temos a partilha
    Pergunto preciso pagar o orbital, sendo q este agora é meu único imóvel?

  14. Estou vendendo um apto, que fiquei qdo me divorciei recentemente, e ela ficou com o outro
    Não tinha registrado e o estou fazendo agora na venda tendo ela como anuente, já estamos separados legalmente e temos a partilha
    Pergunto preciso pagar o itbi, sendo q este agora é meu único imóvel?

  15. Mateus Alves Fernandes disse:

    Ola, tudo bem?
    Tenho uma dúvida, recebi o boleto do ITBI mas gostaria de entender como parcelar ele através da auto infração, ou seja, quanto tempo demora para que eu receba an auto infração? mais de um mês?
    meu vencimento é daqui 5 dias e eu gostaria de entender se haverá 50% em cima do valor devido de multa, e eu vi que se esse valor acontecer, se pagar em 30 dias vc não paga essa multa, isso é verdade?

    Outra dúvida, em São paulo o valor é de 3% agora, eu consegui 2% por ser SFH, eu consigo mais desconto? é o meu primeiro imóvel. Devo solicitar mais descontos para fazenda? Estou pesquisando bastante sobre isso!

  16. Marisa Aparecida Ramos disse:

    boa tarde. Como saber se paguei mais no ITBI, para pedir restituiçao dos valores?

  17. Boa noite, comprei um apartamento em Brasília no valor de R$ 200.000, o GDF calculou o ITBI em cima de 306.000, o que fazer p pagar o valor correto do imposto?

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