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ITBI: como pagar menos, não pagar ou obter restituição de imposto na compra de imóvel

ITBI incide na compra de imóvel: saiba como pagar menos, ter isenção ou ser restituído

Sabia que você pode pagar menos ITBI ou conseguir a restituição do imposto pago a maior? Ou até mesmo ser isento do pagamento deste imposto na compra de um imóvel

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é calculado com base no valor venal de um imóvel. No caso do município de São Paulo, esse cálculo já foi reconhecido como inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por estar acima do valor real do bem.

Isso porque a legislação municipal da capital prevê dois cálculos do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o valor venal de referência. Esse índice é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e não tem data para a atualização. 

O entendimento jurídico é de que há uma afronta ao artigo 150 da Constituição Federal e ao artigo 97 do Código Tributário Nacional. Ao solicitar o reconhecimento do valor real da negociação de um imóvel, em vez do valor venal, o contribuinte pode economizar no pagamento do ITBI, da escritura e do registro nos cartórios.

Tenha cuidado antes de lavrar a escritura do imóvel e pagar o ITBI. Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com o nosso time de especialistas, será um prazer orientá-lo. Fale conosco pelo WhatsApp (11 95839-2767) ou telefone fixo (11 2614-5864), ou clicando neste link.

Primeiro imóvel dá direito a desconto no ITBI? 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago pelo comprador, assim como os gastos com a escritura e o registro. Porém, é importante saber que o responsável pelo pagamento do imposto pode pedir uma negociação do valor para tentar pagar menos ITBI.

Ao adquirir o primeiro imóvel o comprador tem direito a pagar somente metade do valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso é importante ficar atento, pois os cartórios não costumam dar essa informação aos compradores. As regras para conseguir o desconto são as de que o comprador tem que ter o propósito de morar no imóvel. Outra imposição é a de que o imóvel tenha o valor máximo de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 800 mil nos demais estados.

Desde que esteja registrado no contrato de compra e venda, o ITBI poderá ser pago por quem está transferindo a propriedade do imóvel, em vez de ser um gasto a mais para o comprador. Se, na compra do primeiro imóvel, a transação for feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o ITBI pode sofrer alguns descontos. A redução desse percentual do valor do imposto é um privilégio não apenas para quem compra o primeiro imóvel, mas também para qualquer indivíduo que compra através do SFH.

Há limitações para a concessão de descontos e quem as apresenta é o próprio texto legal. Quem comprou um imóvel com o slogan “ITBI e registro grátis”, com certeza foi vítima de propaganda enganosa. Isso, porque não há gratuidade de registro, apenas o desconto de 50% nas taxas de cartório, como mencionado acima. Existe sim a possibilidade do ITBI ser gratuito, desde que haja Lei editada pelo município onde a pessoa comprou o imóvel, prevendo essa isenção. Fique atento aos seus direitos!

Alguma dúvida? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864). 

ITBI com desconto na compra do primeiro imóvel

Como obter restituição do ITBI na compra de um imóvel? 

Restituição ou compensação do Imposto sobre a Transmissão dos Bens Imóveis (ITBI) é a possibilidade de requerer de volta o valor pago do imposto, nas seguintes situações:

  •  Quando for declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a inexistência do ato ou do negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento, em caso de comprovação de má fé do adquirente; 
  • Quando não se formalizar o ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento; 
  • Em casos de erro na identificação do sujeito passivo ou na inscrição imobiliária do imóvel, na determinação da alíquota aplicável ou na elaboração de qualquer elaboração relativa ao pagamento; 

Para solicitar a restituição do ITBI, é necessário apresentar a guia original do imposto paga, comprovante original do pagamento da guia, certidão atualizada do imóvel expedida pelo cartório de registro de imóveis, petição assinada pelo contribuinte solicitando a restituição ou compensação, e outros documentos que comprovem as situações possíveis de restituição ou compensação, também podem ser anexados a esses.

O prazo para análise de pedidos de isenção, que pode ser aceito ou não, é de 30 dias.

Posso adiar o pagamento do ITBI ou parcelar o valor?

Considerando que o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de bens Imóveis (ITBI) é uma condição para que a transferência do imóvel seja efetivada, essa não é uma boa opção. Isso porque enquanto o imóvel não for transferido para o seu nome, ele não pertencerá a você, mesmo que você já tenha feito o pagamento de todos os valores cobrados.

Lembre-se que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de uma linha de crédito imobiliário, permanecendo como uma garantia de que a dívida foi quitada e se o imposto não for pago, o crédito não será liberado. Portanto o imposto precisa ser pago para que o negócio se concretize.

O pagamento do ITBI só quita o imposto junto ao município, mas a transferência só será possível quando for solicitado ao órgão fazendário municipal uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo e isso só poderá acontecer quando for apresentada a guia paga.

Portanto, a CND do ITBI está entre os documentos diretamente relacionados e fundamentais para a compra do imóvel e eles devem ser apresentados ao cartório de registro para poder dar andamento à transferência de bem.

Qual a multa do ITBI por atraso no pagamento? 

Na cidade de São Paulo, o ITBI não pode ser parcelado. O atraso no pagamento pode gerar juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.

O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, onde seja constatada a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, incidirão multas de 1% ao mês e de 50% sobre o valor do imposto devido.

Em outros municípios, a permissão para parcelamento do imposto é uma decisão que varia de prefeitura para prefeitura. Se a aquisição for feita por meio de financiamento imobiliário, há uma possibilidade de parcelar o tributo. Alguns bancos chegam a acrescentar o valor do ITBI no crédito concedido, pois assim o comprador quita o compromisso com a prefeitura, agregando a despesa com o imposto no saldo devedor do financiamento.

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Como evitar multa no pagamento do ITBI ao comprar imóvel

Preciso pagar o ITBI em casos de permuta de imóveis? 

Sim. Permuta de imóveis é a troca de imóveis. Parece simples, mas haverá sempre uma dupla transmissão de propriedade imobiliária a exigir o duplo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, e isso precisa ser feito de forma detalhada e cuidadosa, para que não haja erros e, consequentemente, problemas futuros.

Embora não haja nenhum pagamento em dinheiro na troca, ainda existe a transferência de propriedades de dois imóveis. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do imposto referente ao bem que recebeu. No ato da negociação, deverá ser verificado se a proposta atende os requisitos básicos, observando a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações que der curso.

Na permuta de imóvel por imóvel, incidirá o ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno, por exemplo), por coisa futura (unidades pendentes de construção), deve ser cobrado o imposto unicamente pelo lote, se ainda não estiver registrada a incorporação. 

Tratando-se de negócio oneroso, sempre haverá IBTI sobre ambos os imóveis. Na permuta, há recíproca transmissão de propriedade de uma pessoa para outra, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, empreitada, ou qualquer outro negócio que não seja, de fato, uma troca.

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Posso usar o consórcio de imóveis para pagamento do ITBI? 

Quando contemplado em um consórcio, ao escolher seu novo imóvel, é importante considerar nas suas despesas alguns custos relacionados a taxas e impostos, além do valor do imóvel, propriamente dito. Uma dessas despesas é o Imposto de Transmissão de Bens Intervivos, o ITBI, que é pago para a prefeitura.

Uma das grandes vantagens do consórcio de imóveis é justamente fazer o sentido inverso: caso o valor do bem que você pretende comprar seja menor que o valor da carta de crédito, é possível reservar até 10% para o pagamento das despesas cartorárias e tributárias envolvidas na transação imobiliária como o ITBI

O ITBI tem que ser pago pelo comprador do imóvel, o que significa que quem vai recolher o imposto é o adquirente. Existe apenas uma previsão de isenção do pagamento do imposto, que é no caso da inclusão de bem imóvel no capital social da empresa ou, no caso de fusão, cisão e incorporação de empresas. Salvo se a atividade for relacionada à imóveis, como compra e venda, locação ou arrecadação mercantil.

A Lei prevê como base de cálculo o valor venal do imóvel. Mas, atualmente, muitas prefeituras estipulam outro valor, chamado de valor de referência, o que é considerado ilegal. Assim, é necessário fazer um orçamento sobre os custos desta ação e dos honorários.

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ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

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