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Dados obrigatórios no contrato de locação

Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:

  1. Dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
  2. Descrição detalhada do imóvel;
  3. Valor e periodicidade do reajuste;
  4. Termo vistoria do imóvel;
  5. Termo de vistoria.

O termo de vistoria é o documento que atesta e especifica as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é parte fundamental do processo de aluguel.

A lei do inquilinato não determina que o locador realize a vistoria no imóvel. Entretanto, é relevante que ela seja realizada. Quando a vistoria é feita antes do aluguel ela pode servir como ferramenta jurídica, protegendo o locatário e o locador.

Esse processo é muito importante na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, ou seja, em bom estado.

O termo de vistoria deve ser completo e detalhado, contendo fotos e descrições específicas de cada cômodo e gerando uma relação completa do imóvel. O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.

Garantias que podem ser exigidas

A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo.

Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.

Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).

Fiador

A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras.

Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador, que assume a responsabilidade.

Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.

Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias.

Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.

Seguro-fiança

Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.

Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. Este valor, geralmente, é equivalente a um aluguel a mais por ano. É bom prestar atenção se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia.

O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.

Caução

Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.

Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.

No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.

Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.

O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.

ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

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